美的置业上半年核心净利达20亿元 根据净现金动态调节拿地策略


美的置业上半年核心净利达20亿元 根据净现金动态调节拿地策略

  “对美的置业来说,今年是战略巩固年。”8月21日上午,在美的置业2020年中期业绩说明会上,美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐向《证券日报》在内的媒体表示,从行业发展趋势来看,房住不炒是长期战略,稳是大方向。大规模价格战逻辑是不成立的,当然有些城市会存在去化和价格压力。

  截至6月30日,美的置业实现营业收入209.36亿元,同比增长47.5%;毛利55.23亿元,同比增长8.5%;利润及综合收益23.54亿元,同比增长24.6%;归属于上市公司股东的净利润20.24亿元,同比增长14.4%。

  “下半年的去化策略仍然是兼顾流量、价格,保持相对的平衡,采取‘一城一策’‘一盘一策’的基本策略。”郝恒乐表示,接下来,公司将坚定战略,进行精准投资、精细运营和精研创新,进一步巩固有质量、可持续的增长模式。

  销售额三分之一

  用于动态补货

  “在精准投资方面,巩固城市升级战略,做实原来已经进入的城市,在某些城市进行换仓换档,提升单城市产能和效能。”郝恒乐表示,目前公司已经进入60多个城市,城市布局基本完成,接下来是怎样在这些城市深耕的问题。

  据中报显示,截至6月30日,美的置业土地储备的总建筑面积为5431万平方米,涉及295个物业开发项目,覆盖全国18个省级行政区的61个城市,其中通过合营企业和联营公司参与了67个项目。一二线城市占比57%,长三角和珠三角区域占比47%。

  在旧改项目布局方面,美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示,旧改项目储备了10个,预计可售货值为550亿元,已经转化项目4个,预计可售货值为193亿元。预计今年还将新增转化两个项目,预计可售货值为109亿元。

  “上半年疫情下土地市场出现冷热不均,发达城市土地热度非常高,主要原因还是资金避险行为,有限资金要往高能级城市聚集。”郝恒乐表示,“四季度后,往往是房企资金相对较紧的时刻,土地热度和溢价率应该会有所控制。”

  “在拿地策略上,会根据年初定下的用销售额的三分之一的资金来补货,同时会根据净现金情况进行动态调节。”郝恒乐进一步称,公司没有必要激进高价拿地,公司土地储备是相对充足的,下半年会选择合适时机进行策略性补地。

  “未来市场基本趋势是稳,但也有不确定性,公司拿地策略相对审慎,对新进城市和新增土地很谨慎,拿地不一味推高,会按照自身定下的核心财务指标标准对每一块地进行精准研判。”郝恒乐对《证券日报》记者表示,公司内部认为,在相对稳定市场售价预期下,按照利润率8%的标准去衡量,但8%不是机械红线,会根据不同城市情况进行弹性管理;另外更看重IRR指数,一般要达到20%的标准,一定要产生合理回报。

  融资成本

  持续降低

  审慎的拿地扩张策略之下,美的置业继续保持较为稳健的财务盘面。

  截至2020年6月末,美的置业净负债率下降至86.8%,较2019年期末再降2.2个百分点;现金总量约260亿元,现金短债比2.26。此外,公司还有874亿元尚未动用的银行授信额度。

  “公司债务结构正在优化,一年之内到期债务占比为21%,两年之内占29%。现金短债比达到2.26,处于健康区间。”林戈表示,另外,公司的融资成本近年来也在不断降低。

  截至6月30日,美的置业新增借款平均加权融资成本为5.18%;加权平均融资成本降低至5.52%,在同规模民营房企中具有较强的竞争力。今年2月份,公司抓住窗口期,发行“2+2”期限公司债,利率低至4%;8月发行一笔“2+2”期限公司债,利率再次走低至3.98%,创下公司发债利率历史新低。

  对于融资成本下降的原因,林戈表示,第一,上半年整体融资政策偏松;第二,公司稳健财务风格得到市场认可;第三,投资者和金融机构看到了美的置业重视资产结构和运营效率,靠内生动力而不是靠杠杆推动增长;第四,公司目前的融资没有用股东的征信,但股东的背景间接给予了美的置业良好增信。

  总体来看,内外形势变化正推动房地产行业发展模式加速迭代升级,客户需求、行业竞争逻辑正发生深刻变化。在这一趋势下,美的置业聚焦运营力、产品力、服务力和营销力,坚定推进城市深耕和升级战略,以“双轮驱动”战略强化“提质增效”能力。

(文章来源:证券日报)

(责任编辑:DF407)

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