中资地产行业月报:政策区域分化 坚持“房住不炒”

  摘要

  统计局数据显示,1-6 月房地产开发投资增速同比上升1.9%,房企继续加快供货。6 月单月开发投资额同比上升8.5%,新开工同比上升8.9%,竣工面积同比下降6.6%,拿地金额同比上升4.2%。销售方面,6 月单月商品房销售额同比上升9.0%,销售面积同比上升2.1%,增速较上月略微回落,但总体依旧强劲。6 月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅有所扩大,二三线城市涨幅延续回落态势。此外,6 月房贷利率继续下行,LPR 维持不变。6 月房企到位资金同比上升13.2%,融资端逐步改善。

  克尔瑞数据显示,百强房企6 月单月全口径销售额达1.45 万亿元,环比增长33%,同比增长13.8%。1-6 月百强房企销售规模同比下降2.7%,降幅进一步收窄。预计未来行业增速将放缓,百强房企2020 年销售仍有单位数增长。2020 年1-6 月,监测的20 家房企中,销售额增速排名第一位的房企为禹洲地产(01628.HK),同比增长超50%;根据克尔瑞的数据,2020 年1-6 月累计权益销售额排名前五的房企为恒大(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)、万科(02202.HK)、中海(00688.HK)、保利(600048.SH)。

  近期,既有多城放宽落户,同时也有地方放松调控政策“一日游”;海南严控房地产,实行现房销售;宁波加码限购,杭州人才房出台调控,东莞加强商品房销售管理,深圳加码房地产调控。预计下半年地方政策将继续根据市场条件的不同,在不同层面以及不同城市维持分化。未来“房住不炒”、“因城施策”预计仍将维持,作为国民经济的压舱石,稳地价稳房价稳预期下,政策预期维持中性。目前行业12 个月预计市盈率在历史均值以下水平,估值偏低,宽松大环境下,行业基本面仍有支撑。建议关注三季度销售情况,并把握中期业绩期的投资机会。

  房地产行业1-6月数据回顾

  6月房地产开发投资增速同比上升8.5%,房企继续加快供货。1-6月份,全国房地产开发投资62,780亿元,同比增长1.9%,1-5月份为下降0.3%。1-6月份,房地产开发企业房屋施工面积792,721万平方米,同比增长2.6%,增速比1-5月份提高0.3个百分点。房屋新开工面积97,536万平方米,下降7.6%,降幅收窄5.2个百分点。房屋竣工面积29,030万平方米,下降10.5%,降幅收窄0.8个百分点。土地购置方面,1-6月份,房地产开发企业土地购置面积7,965万平方米,同比下降0.9%,降幅比1-5月份收窄7.2个百分点;土地成交价款4,036亿元,增长5.9%,增速回落1.2个百分点。单月来看,6月开发投资额同比上升8.5%,新开工同比上升8.9%,竣工面积同比下降6.6%,拿地金额同比上升4.2%,拿地面积同比上升12.1%。

  6月,全国商品房销售面积同比上升9%,增速较上月略微回落。销售方面,1-6月份,商品房销售面积达69,404万平方米,同比下降8.4%,降幅比1-5月份收窄3.9个百分点。商品房销售额达66,895亿元,下降5.4%,降幅比1-5月份收窄5.2个百分点。6月单月商品房销售额同比上升9.0%,销售面积同比上升2.1%,增速较上月略微回落,但总体依旧强劲。

  6月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅有所扩大,二三线城市涨幅延续回落态势。统计局数据显示,6月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和5.2%,涨幅比上月分别扩大0.4和1.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨2.0%,涨幅与上月相同,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续14个月相同或回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.6%和2.0%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点,均连续15个月相同或回落。预计一二线核心城市房价存在上涨潜力,三四线城市分化,部分产业基础较弱以及人口持续流出的三四线城市房价存在一定的压力。

  6月房贷利率继续下行。融360数据显示,2020年5月(数据监测期为5月20日-6月18日),全国首套房贷款平均利率则为5.28%,环比下降4BP;二套房贷款平均利率为5.60%,环比下降3BP.2020年6月22日贷款市场报价利率(LPR),1年期为3.85%,5年期以上为4.65%,与上月持平。预计短期房贷利率仍呈现下调趋势,但整体下调空间较为有限。

  6月房企到位资金同比上升13.2%,融资端逐步改善。1-6月份,房地产开发企业到位资金83,344亿元,同比下降1.9%,降幅比1-5月份收窄4.2个百分点。其中,国内贷款13,792亿元,增长3.5%;利用外资46亿元,增长8.0%;自筹资金26,943亿元,增长0.8%;定金及预收款26,474亿元,下降7.0%;个人按揭贷款13,202亿元,增长3.1%。

中资地产行业月报:政策区域分化 坚持“房住不炒”

  香港上市中资地产公司1-6月销售数据

  克尔瑞数据显示,百强房企6月单月全口径销售额达1.45万亿元,环比增长33%,同比增长13.8%,权益销售额同比增长13.4%。1-6月百强房企销售规模同比下降2.7%,降幅进一步收窄。未来行业增速预计将放缓,房企从之前的追求销售流量的增长转变为有质量的增长。预计百强房企2020年销售仍有单位数增长。2020年1-6月,监测的20家房企中,销售额增速排名第一位的房企为禹洲地产(01628.HK),同比增长超50%;根据克尔瑞的数据,2020年1-6月累计权益销售额排名前五的房企为恒大(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)、万科(02202.HK)、中海(00688.HK)、保利(600048.SH),权益销售额分别为3317.0、2633.5、2067.0、1583.4、1565.0亿元人民币。

中资地产行业月报:政策区域分化 坚持“房住不炒”

  行业展望

  近期,既有中山、青岛、南昌、江门、惠州、珠海等城市陆续出台人才政策,放宽落户。同时也有地方放松调控政策“一日游”;海南严控房地产,实行现房销售;宁波加码限购,杭州人才房出台调控,东莞加强商品房销售管理;深圳加码房地产调控,涉及调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、细化普通住房标准等方面。预计下半年地方政策将继续根据市场条件的不同,在不同层面以及不同城市维持分化。未来“房住不炒”、“因城施策”预计仍将维持,作为国民经济的压舱石,稳地价稳房价稳预期下,政策预期维持中性。目前行业12个月预计市盈率在历史均值以下水平,估值偏低,宽松大环境下,行业基本面仍有支撑。建议关注三季度销售情况,并把握中期业绩期的投资机会。优质个股仍具备长期配置价值,推荐关注中国金茂(00817.HK)、融创中国(01918.HK)、美的置业(03990.HK)、龙光集团(03380.HK)等。看好物业行业长期表现,建议长期关注并逢低买入碧桂园服务(06098.HK)、保利物业(06049.HK)等龙头物业股以及未来新上市的物业股等。

中资地产行业月报:政策区域分化 坚持“房住不炒”

(文章来源:国泰君安)

(责任编辑:DF381)

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