融创中国的上涨极限在哪?

融创中国的上涨极限在哪?

  内房股的反弹力度不亚于A股房企,一天可以反弹十多个点,短短几个交易日涨幅接近30%。但是,这只是刚刚开始,除了市场被牛市到来的乐观情绪包裹以外,还有太多的预期没有被市场兑现,特别是对融创来说。

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  增速最快的一线房企

  投资地产股应该选择增速最快房企,增速快代表盈利更高,盈利高又能提升估值,这类公司很容易迎来戴维斯双击,融创就是其中之一。在2019年的销售排名中,多数一线房企的增速明显放缓,唯独只有融创,可以保持两位数的高增速。

  2019年全年累计销售金额TOP5分别是万科,中国恒大,融创中国,碧桂园和保利地产。

  其中碧桂园5522亿元,同比增长10%;万科6308亿元,同比增长4%;中国恒大6011亿元,同比增长10%;融创中国5562亿元,同比增长21%;保利地产4619亿元,同比增长14%。

融创中国的上涨极限在哪?

  一线房企去年的销售额大概维持在5000-6000亿元,但融创增速却排在第一名。为什么?除了公司创始人敢想敢干的执行力以外,还和公司的扩张模式有关。其实融创成长壮大的过程就是一部并购史,通过合作或者并购的方式进入新城市布局是融创最常见的战略。

  2012年,融创和绿城中国合作,成功进入上海房地产市场,完成了长三角地区核心城市的布局。2017年,公司收购万达文旅项目,迅速掌握了青岛市场的话语权。还包括432.4亿元大手笔收购万达各地的文旅项目和2019年花费152.7亿元的代价收购云南城投环球世纪和时代环球51%的股权。

  可见,融创善于利用并购的方式借力,迅速完成全国化扩张布局。对应的,公司的土地储备权益占比由2014年的59%,上升到了2017年最高占比,76%。

融创中国的上涨极限在哪?

  反应到业绩上,融创在过去4年一直保持高增速,净利润翻了8倍,股价也上涨了8倍。这也是融创扩张模式的优势,而且这种优势还会持续保持下去,也是增速比同类公司更快的重要原因。

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  估值低

  其实,地产股的这一轮大涨行情,是应该板块整体估值的确到了底部。估值到底有多低?经过房地产政策调控的一轮又一轮加码之后,行业估值来到了金融危机后时2008年10月份的底部,申万房地产板块估值只有10XPE。

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  而公司的估值更低,目前融创只有6.5XPE,不到7倍。估值水平也位于近5年的历史平均水平以下。融创的业绩和销售增速比行业平均水平,同类房企都要快;市场给出这么低的估值显然是不合理的。

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  同时,房地产行业和公司的基本面正在积极改善,股价涨幅也还远没有到反应这一预期。6月30日晚上,一份行业重点房企的销售成绩单出来了。行业TOP100房企,1-6月份累计销售面积3.7亿平米,同比下降3.5%,销售额5.1万亿,同比下滑2.7%。其中6月份单月销售面积1.0亿平米,同比增长10.3%,销售额1.5万亿,同比增长13.8%。

  从这个数据的结果来看,显然房企已经整体爬出了今年一季度的坑,销售额增速一路改善,直到6月份的同比增长13.8%。这也恰恰印证了之前的观点,疫情只是把一季度的购房需求推迟了,并没有抹杀掉。

  而融创6月份的销售,不算突出,但也实现了大幅反弹。公司6月份销售额540亿元,在疫情的影响下还实现了同比增长6.3%,环比增长19.5%。1-6月份销售额1947亿元,同比下滑-9.1%;对公司2020年的销售影响并不大,融创的估值也还有提升空间。

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  还有几点预期差

  要想弄清楚融创的预期差,必须回答下面几个问题。房企负债率高,玩杠杆是好事还是坏事?公司的物业是否会分拆上市?

  一是负债率问题。房企越偏向于加杠杆,说明行业越景气,公司赚钱也越容易。杠杆越高,资产收益率也就越高,特别是对有一定规模的公司来说。反而是地产商都不愿加杠杆的时候,说明赚取利润更加艰难。因此,从这个角度考虑,负债率高不是坏事。

  今年受到疫情影响,管理层在业绩会上也说过,会出售一些酒店和文旅项目,可以减轻短期的资金压力。同时现在全球大放水,开始出现资产荒,内房股发行海外债的融资渠道又重新开启,也不用担心债务违约问题。

  目前债务不再是市场担心的问题,融创的净负债率也可以降到150%左右,对比碧桂园94%的净负债率,和万科42%,还是很高;即使受疫情影响,今年的高增速还是可以持续的,毕竟杠杆率还在高位。

  二是分拆物业。随着越来越多的物业公司上市,分拆物业也已经成为市场共识。剥离物业业务上市不仅可以通过融资减轻房企资金压力,同时可以提升估值。这些都是投资者愿意看到的,同时也是房企们正在考虑的。

  融创现在的上涨才刚刚开始,公司今年销售增速保持10%-15%应该是没问题的。万科现在9XPE,估值和龙头万科看齐,2020年大概有30%的增速,短期看到3000亿距离当前的空间还很大。

(文章来源:格隆汇)

(责任编辑:DF520)

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