禹洲看盘记:在青岛、上海与管理层交流

原标题:禹洲看盘记:在青岛、上海与管理层交流

禹洲看盘记:在青岛、上海与管理层交流

  12月,地处秦岭淮河分界线以北的青岛早已进入了冬季,凛冽冷风中,人们纷纷裹上了暖和的大衣。

  这时,在向南横跨千里之外的香港机场里,有一群人正在整装待发。这支队伍包含了企业人员、媒体和分析师。这是禹洲集团每年一次主动向媒体、投资机构展现自己的时候,这支队伍前往的第一站,正是青岛。

  行程不紧不慢,一共三天。根据计划,众人到达青岛后将会逗留一日,次日前往上海,也就是禹洲集团如今的大本营所在地。

  这一路上,“考察团”的规模也会不断扩大,来自各地的媒体、分析师将陆续赶来,最终在禹洲集团上海总部汇合,并与企业高管座谈。

  资本从来不会无的放矢,企业与市场之间亦是如此。每一次反向路演,既是企业对市场的一次发声,同样的,也是市场深入追问企业奥秘的一次交锋。

  伏笔从众人出发的那一刻已经埋下。从青岛到上海,众人走过的是禹洲集团业绩占比中最为重要的两大区域——环渤海和长三角。

  据禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓介绍,公司前十月销售业绩里,长三角占比接近60%,而环渤海、华东和海西区域三个则占比30%。

  从青岛朗廷到上海雍锦

  12月3日,青岛晴。

  众人稍作休息后,便直奔下一站——禹洲·朗廷府。据工作人员介绍,这是今年新开盘的项目,也是禹洲在青岛的第二个项目。除此之外,禹洲目前在青岛开出的楼盘还有禹洲江山艺境和禹洲·朗廷湾两个。

  作为环渤海区域的重要城市之一,青岛在2015年左右吸引了禹洲的关注,身为禹洲地产董事局主席的林龙安也曾多次来此实地考察。

  2017年,禹洲联手金地,通过股权收购的方式拿下一宗地块。第二年,金地·禹洲江山艺境项目推出。2019年,禹洲在即墨、黄岛竞得两地,分别建成了禹洲·朗廷府和禹洲·朗廷湾项目。

  由于项目刚开不久,售楼处看起来仍然崭新。外形上,售楼处采用中式建筑风格;售楼处旁单调的白色围墙上,则是额外做出颇具流线的“云朵”造型。工作人员介绍,该项目地处青岛即墨,云朵等设计也是为了呼应古城即墨特有的自然文化韵味。

  简单的项目介绍之后,众人的脑海中也对该项目有了大致了解。不过,市场想要获知的信息显然不止于此,众人更希望能够透过一些数据来架构出对该项目的完整印象。

  经询问得知,该项目容积率为1.6,总建筑面积为15.6万平方米,平均楼面地价为4662元/平方米,而目前的销售均价为1.5万元/平方米。

  数据比较可得,作为一个定位于“改善客群”的系列项目,禹洲朗廷府显然实现了不错的溢价。根据今年计划,该项目今年的推货货值为15.3亿元,开盘三个月里,该项目实现合约销售金额约为9.4亿元,全年销售目标为11.5亿元。

  “青岛去年经济增长全国排第12名,即墨区的市民人均支配收入为全青岛最高,我相信公司还是有很大的发展机会。”禹洲青岛公司总经理陈安对于未来颇有信心。

  他表示,公司未来会深耕青岛市场,目前禹洲在青岛的土地储备为30万平方米,未售面积达25万平方米。“青岛公司今年的销售目标20亿,截至10月底已经达成约17.6亿,接下来马上还有新项目要入市,预计供货有4亿,达成今年指标是完全没问题的。”

  除了销售,让禹洲颇为得意的另一个点是“速度”。据介绍,青岛这一项目于今年1月拿地,6个月后实现销售回款。无独有偶的是,众人前往上海参观的禹洲雍锦府项目,同样是年初拿的地,第三季度实现开盘销售。

  相比青岛项目,上海禹洲雍锦府风格更偏向于现代化,售楼部的落地窗设计在晚上灯光的衬托下显得格外时尚。而项目风格的变化也同样提醒着众人,参观地点已经从青岛切换到了“魔都”上海。

  作为全国首屈一指的一线城市,上海市场自然也没有让禹洲失望。上海禹洲雍锦府于今年10月开盘,首月销售金额为4.93亿元。据工作人员介绍,该项目今年推盘货值为12.8亿元,年度销售目标为8.5亿元。

  从千亿目标到商业分拆

  在参观了青岛和上海的两个项目后,与集团高层交流的重头戏就来了。事实上,禹洲集团内部对于此次反向路演颇为重视,出席交流会的高层也颇有分量。

  除了董事局主席林龙安外,出席高层还包括了执行总裁许柯,副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓,副总裁兼东部区域总经理夏溧,助理总裁兼财务管理中心总经理曹申,助理总裁乔治,以及上海总经理徐长征等人。

  有人笑称,除了禹洲集团的内部高层会议之外,或许很难看到如此齐全的阵容了。

  仿佛来到了业绩会的现场一样,首先发言的是担任集团“钱袋子”的邱于赓。而其洋洋洒洒的十几分钟发言里,最吸人眼球的关键词无疑是“千亿目标”。

  早在2017年,顺利完成400亿销售目标的禹洲喊出了“三年内破千亿”的规模目标。然而话音未落,禹洲便遭遇了“小尴尬”。2018年禹洲目标600亿,但最终全年销售金额仅为560亿元。

  虽然“三年千亿”的目标不改,但头一年便未完成任务无疑是让禹洲处于一个“尴尬”局面。不过,值得庆幸的是,禹洲今年通过提前完成全年670亿销售任务重振了士气。

  邱于赓笑着介绍说,截至今年年中,禹洲可售货值为3400亿元,加上下半年的补仓,年底前货值或能达到4000亿左右。“核心带动区域,区域覆盖全国,这是我们的策略所在。”

  他表示,禹洲仍以长三角为主,货值占比约70%。其次是大湾区,货值占比超过10%。“明年可售货值约为1800亿,对应60%的去化率就已经超过千亿了。大部分货值又是在长三角,因此,我们觉得销售方面的压力并不大。”

  话虽如此,但其实在当下市场不明朗的情况下,未来究竟如何,或许还需要时间来验证。

  暂时撇开心中对于明年市场的问号,在介绍完住宅后,林龙安简单提到的一句“推动商业发展”却再次吊起了在场众人的好奇心。

  现场有人提问道:“如今越来越多房企分拆商业、物业等板块上市,禹洲是否也有相应计划。”

  林龙安对此给出了肯定答案。“商业跟物业的分拆上市都在整个集团的考量之内,我们力争成熟的时候可以分拆。”说到这,林龙安还重复强调道:“这个是非常明确,非常明确的。”

  邱于赓也指出,随着地产行业从流量模式转入存量模式,禹洲在商业版图上也是加大了投放。“我们很多商业90%以上是在一线城市或强二线城市。”他介绍道,禹洲过去五年,商业项目的租金增长率约为35%,未来三到五年内仍将保持这一增幅。

  借着这一话题,林龙安则是再次强调了禹洲秉持量力而行的稳健策略。其表示,禹洲目前一、二线城市里的核心办公楼、商业中心项目均不销售,而是统一自持收租。“这也是我们稳健的一个特点,我们更愿意把优质资产转为持有,等运营成熟后再上市。”

(文章来源:观点地产网)

(责任编辑:DF524)

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