金茂让地的“进退”逻辑


金茂让地的“进退”逻辑

  十年前,中国金茂(彼时为“方兴地产”)(0817.HK)在广渠门因为一块地打响了名号;此后,它在土储上的进与退,也都引人关注。助城市运营模式,金茂在一二级联动的辗转腾挪下,“仓廪”一直较为充实,然而它从年初开始的让地举动,似乎还在延续。

  10月11日,产权交易所信息显示,上海金茂投资管理集团有限公司拟转让苏州亘茂置业有限公司51%股权。苏州亘茂置业持有的资产,是金茂于年初拿下的张家港2012-A09地块,该地块位于市区职中路东侧,总面积为5.2万平方米。

  翻阅金茂的拿地图谱可知,该地块是金茂在“张家港智慧科学城”项目中,落地的首批地块之一。

  彼时,金茂共揽下6宗地块,除了上述提及的地块之外,还包括苏州张家港市张地2012-A19-A、2012-A19-B、2014-A02-A、2014-A02-B、2014-A04等,皆为底价落子,建筑面积74.8万平方米。

  回头看来,土拍市场继2018年后半段遇冷之后,转而在今年年初出现了拿地窗口。那时,融创、世茂、旭辉等众多房企,都出现在了扩储的角力场。在此背景之下,金茂在张家港开年第一场土拍中有所斩获,也并不算新奇。

  但对于金茂本身来说,这是其签约张家港智慧科学城4个多月之后获得的进展,意味着城市运营版图的进一步扩大。然而,仅仅过去三个季度,金茂却将其中一宗地块挂牌。

  今年以来,金茂因退出北京亦庄项目,以及转让鼎茂置业、北京茂丰置业等,而引起外界对于公司种种营运方面的猜测。对此,李从瑞在中期业绩会上表示,上半年的退地,主要是合作带来的一些股权出售和收购的情况,跟别的没有太大关系。

  他继而指出,由于目前合作项目的逐渐增多,股权运作复杂,合作拿地也会在后续出现股权转移的情况。但话音未落,金茂转而就瞄准了中欧国际城,拟与中海、平安一起,转让青岛智慧新城项目C4地块100%股权。许多人为金茂割舍这个即将进入收成期的项目而疑惑。

  而相比于青岛智慧新城项目,张家港智慧科学城2012-A09地块目前利润为0,并未产生营收效益,这似乎更有转让的理由。部分业内人士表示,若项目转让完成,金茂仅持有49%的股权,但其应该会以城市运营商的身份保留操盘权利。

  近年来,合作拿地的形式风靡于业内,在行业调控周期下,开发商多以“抱团取暖”应对时局。但硬币的另一面,是房企的拿地、销售权益不断下降;反映在财报上,则是归属股东净利润占比的下跌。

  于是,房企们逐渐意识到并表的重要性,而金茂也在注重权益的提升,它曾经将拿地权益占比80%定为发展方向。今年上半年,金茂新增土储权益比例提升至58%,相比于2018年全年47%有所提升,归属于股东净利润占净利润的比例也由去年的70%上升至77%。

  若以此看来,金茂挂牌出售项目权益的举动,似乎与初衷反向而行。但所幸的是,相对于金茂依靠“城市运营”而较为充足的“粮草”,其目前所挂牌的项目,并不足以拉低公司的土储及销售权益。

  今年上半年,金茂共收购24个项目,总土地款为341亿元,新增土储建面643万平方米,其中城市运营项目贡献比例达45%。该土储量相比于同等销售规模的房企,处于高位。

  近几年,金茂一直维持着一定的土地投资强度,其2015至2018年的拿地金额分别为364.9、614.0、1000.1、896.3亿元,对应的拿地金额与销售金额的比例中,2017年金茂已逐渐上升至144.3%,即使在融资收紧的2018年,它也保持着七成的比例。此外,自明确2020年销售规模上2000亿的目标之后,金茂也在加强对三四线的投资力度。

  从资金的角度讲,金茂出让项目或许是为了平衡资金。毕竟城市运营周转周期较长,需要大量的资金沉淀。今年上半年,金茂投资活动现金净流出就达157亿元,略大于营业收入。不过,金茂也展现了一定的营运能力,上半年,其经营活动现金流净额为182亿元,这一定程度上维持了现金的正收入。

  由于结转的原因,金茂上半年营收同比有所减少,下半年在加快结转节奏的同时,其也在促进城市运营项目的落地。

  中期业绩会上金茂表示,下半年,它在嘉善、武汉、南通、福州、贵阳、长沙等城市均有重点推进的城市。而且,其计划未来三年,将实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。

  显然,城市运营对于金茂来说,显得尤其重要。在城市运营项目中,张家港智慧科学城坐落于长三角城市群中,为城市“北拓”重点区域,整座产城规划范围约11.36平方公里,与市中心及规划“高铁新城”相接。该项目已成为金茂丈量土储步伐的棋子之一。

  目前来看,张家港中的项目交易,背后的原因还并不明晰,但或许正像李从瑞所说,这只是项目中复杂的股权运作中的一个简单呈现。

(文章来源:乐居财经)

(责任编辑:DF387)

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