中梁控股港股“展翅” 高成长样本望再添动能

中梁控股港股“展翅” 高成长样本望再添动能

  7月16日,中梁控股集团(2772.HK,以下简称“中梁”)正式在港交所挂牌上市,成为又一家在香港上市的规模房企。本次中梁控股发行定价为5.55港元/股,其中香港公开发售53,313,000股,为计划发行的1.01倍,足额认购,国际发售645,054,000股,为基础发行的1.35倍,略微超额认购。从中梁近年来发展路径来看,上市前突破千亿成功公司发展的一个重要节点,而此次跻身资本市场则成为公司发展的又一个助推器。

  千亿中梁高增长

  据了解,中梁是一家快速发展的 TOP 20中国房地产开发商,总部设于上海,根植于长三角,布局全国,公司业务覆盖范围逐步扩展。截止2019年3月31日,中梁控股集团控股353个物业项目,土地储备约3900万方,布局包括长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等五大经济高速发展区域。

  不止布局全国化,多元且持续深耕的业务也是公司规模向前推进的保障。中梁专注于住宅物业开发,近年来已扩张至商业物业的开发、运营及管理。 2019年公司被中国房地产业协会、上海易居房地产研究院及中国房地产测评中心评为前20强中国房地产开发企业,并位列发展潜力TOP 1。

  从公司快速壮大不难看出,投资布局眼光可谓独到。公司对外表示,2017-2018年,公司根据行业轮动,逐步往中西部走,到目前为止还在持续的实施全国化布局。另外,从去年7月份以后,公司重心逐步向二线转移,二线占比逐步提升。

  在各项盈收指标方面,中梁往绩期的营业收入利润快速增长。在营业收入方面,2018年结转收入达人民币302个亿,2016-2018年复合增长率为221%。公司 2016年、2017年及2018年毛利人民币6.2亿、28.6亿及69.1亿元,3年的年复合增长率为235%,毛利率维持平稳,2018年微升至约23%。

  随着公司规模的与日俱增,在强者如林的房产江湖中制度的优势逐渐显现。中梁的快速成长,很大程度上受益于公司的阿米巴生态系统的管理系统,在京瓷的著名阿米巴管理体系的基础上,公司结合了国情及国内房地产行业实际情况打造出具有中梁特色的阿米巴生态系统,充分授权管理层和激励长期奋斗者,内部充分利用阿米巴生态系统的灵活性及竞争力。

  负债稳定提升安全边际

  作为重资金行业,在房企发展壮大过程中不可避免会被扣上高负债的帽子,而如何化解债务风险,寻得规模、利润和负债的平衡则是规模化后期需要思考的问题。

  中梁过去三年采用平衡增长与稳健的财务政策,公司强调高周转、高现金回笼及回报率,有效利用现有资金,在收购土地和建设成本的时候严控开支,对于项目的现金流、控制成本都有很严谨的监控。在债务管理方面,公司表示,公司去年有息负债在千亿房企中处于较低的水平。分红政策方面,公司计划将截至2019年末利润的40%作为股息;同时平衡公司业务发展,财务状况及资金需求等。

  在另一方面,充裕的在手现金则有效保障了公司规模的进一步发展。2018年底中梁总资产达到1680亿人民币,总权益大概是在68亿人民币。有息负债2018年年底为270亿,现金结余为230亿。公司现金基本上能覆盖短期负债,公司现金和资金链安全性和流动性得到充分保障。

  据了解,公司2018年末净负债率为58%,对于尚未上市的房企来讲,以及上市的房企来比,这个数字都是比较稳定和安全的水平。公司的利息覆盖率,从2017年的1.1倍改善到2018年全年的2.1倍,未来随着结转收入不断地提升,公司利息保障倍数仍将持续改善。

  有业内人士表示,随着此次公司上市成功,财务结构也将进一步稳定,公司预期可以保持高周转模式以及净利润率。公司也对外表示,打通境内外的债券市场以后,公司的融资成本还有压缩空间,这也是未来公司会带给股东很大回报的基础。

  全国化、全明星产品布局

  作为一家全国布局的规模化房企,中梁对市场敬畏且果敢,用独到的投资眼光穿越市场波动,画出扎实的增长曲线。

  公司善于抓住市场轮动、挖掘结构机遇,自2016年底开始加速深耕区域,目前公司业务覆盖发展潜力巨大的全国核心区域,紧握中国房地产行业未来发展的机遇。公司坚持“科学+概率”来作为买地的手段,主要通过4个对冲+拿地手段多元化,有效规避风险。从二、三、四线城市不断按照政策和经济的轮动来挑选城市能级,过去3-5年期间,中梁是把握城市轮动机遇最好的房企之一。另外,中梁拥有五大区域挑选,有较强的分散性。除了单纯的住宅,中梁最近也采用综合商业和产业的模式,来获取住宅类的土地,丰富公司购地手段。

  在投资方面公司重视周期,定期复盘城市的布局,以确保迅速对应市场和政策变化。在分析人士看来,全国性的布局,有效分散区域经济风险,抵抗防范单一地区政策风险,同时公司根据经济环境和政策,灵活调整土地与销售的地域组合,则有效提升抵抗外部因素能力。

  强大的土地收购能力让中梁得以快速增加土地储备,并遍布中国五大战略性经济区。中梁的土储有接近一半是位于经济发达的长三角,也有23%位于发展机遇广阔的中西部。公司战略性地在经济增长潜力巨大的核心区域,例如海峡西岸经济区、珠三角经济区和环渤海经济圈增加土地储备。

  有了优质大量的土储,高品质的产品推出自然成为公司拓展规模的利器。

  为满足不同区域市场中不同目标客户的需求,公司制定了三种标准化的住宅物业系列,即「香」系列、「御」系列及「国」系列,分别以首次置业者、首次改善型置业者及再次改善型置业者为目标。公司拥有超过700名专业人员的产品设计及研发团队,致力研发最适合目标客户需求的产品。其中,香系侧重新古典,御系融合新古典和别墅,国系则偏新现代。

(文章来源:21世纪经济报道)

(责任编辑:DF512)

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