新城控股:全年目标仅完成四成,“类万达模式”负债率“踩红线”

作者|金融小强

内容来源:江苏金融圈

近日证监会一则内幕交易处罚,再度将去年年中震惊资本市场的新城控股董事长王振华猥亵女童案拉回人们视线。去年7月3日晚间,王振华之子王晓松火线接班,时间过去一年,其成绩究竟如何?

新城控股近日公布了2020年中报,上半年实现营收377.4亿元,同比增长121.2%,归母净利润32亿元,同比增长23.6%。这个增速在上半年新冠疫情的背景下,显得十分抢眼。不过公司也披露,上半年实现合同销售金额975.21亿元,同比下降了20.34%,这一降幅高于大部分龙头房企。

新城控股:全年目标仅完成四成,“类万达模式”负债率“踩红线”

01

临危受命

接班一年成绩单

2019年7月3日晚,新城控股公告称,公司实际控制人、董事长王振华因个人原因被刑事拘留,其子王晓松接任董事长。

1987年出生的王晓松,毕业于南京大学。在这次临危受命接任董事长之前,他已经于2018年8月开始担任公司董事、总裁。

他与父亲王振华的关系颇为复杂。一度在新城准备接班的王晓松,2016年却因为婚姻不被父亲认可,从公司“出走”两年之久。直到妻子产下双胞胎,才父子言和。

而去年王振华出事后,王晓松第一时间在官网删去父亲一切痕迹,果断彻底切割。

近日,证监会公布行政处罚,王振华好友、双菱电梯董事长孙求生因在王出事后内幕交易卖出股票被罚没近200万元。这份行政处罚决定书也披露了当时王晓松等人处理该事件的一些细节。

王晓松2019年7月2日23:00左右和妻子陈某前往派出所,听取王振华对于接下来工作的安排,在公安人员陪同下会见了王振华,次日一早通知高管开会。

新城控股:全年目标仅完成四成,“类万达模式”负债率“踩红线”

一晃时间过去一年,今年6月17日,上海市普陀区人民法院以猥亵儿童罪判处王振华有期徒刑五年。新城控股则于8月21日晚间披露半年报。从一系列数据来看,公司已经恢复了常态化的发展。

报告期内,公司实现营业收入377.36亿元,较上年同期增长121.15%;实现净利润32.04亿元,同比增长23.59%。平安证券认为,净利润增速低于营收的主要原因,一是由于地价成本抬升与结算结构变化,整体毛利率同比下降了11.4个百分点;二是资产减值损失同比增加了6.7亿;三是少数股东损益占比同比提升了5.6个百分点。

从销售来看,在疫情影响下,公司上半年实现合同销售金额975.21亿元,同比下降20.34%;实现合同销售面积877.53万平方米,同比下降16.39%。全年2500亿的销售目标,上半年仅完成40%不到。根据克而瑞排行榜,公司上半年房地产合同销售金额和面积在全国地产企业中排名第14位。

从股价来看,尽管从去年7月腰斩后经历V形反弹,但今年以来,新城控股表现不佳,到目前为止,较去年7月3日还有超过10%的跌幅。

02

降杠杆效果不佳

负债率不降反升

在王振华出事之前的几年,新城控股一直以黑马姿态示人。从2016年到2019年,公司销售额从650亿增长到2700多亿,营收从279亿增长到858亿,净利润从30亿增长到126亿,其股价区间涨幅更是高达十倍。但其高增长成色究竟如何,外界一直颇有争议。

去年王晓松接班后,开启了一系列“降杠杆”措施,大举出售项目股权回笼资金。今年公司将销售目标定为2500亿元,相当于较去年下降7%。王晓松此前表示,今年公司将由“增量”转向“提质”,由“冲规模,提排名”转为“以资本回报率为核心,聚焦利润”。

然而新城控股的资产负债率却是连年攀升。尤其是公司高达4000亿的负债,2019年资产负债率高达86.6%。今年上半年,公司总负债增加到4441亿,资产负债率增加到87.66%。

新城控股:全年目标仅完成四成,“类万达模式”负债率“踩红线”

近日有消息称:市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”,以控制房地产有息债务增长。这三条红线包括:

红线一:剔除预收款后的资产负债率大于70%;

红线二:净负债率大于100%;

红线三:现金短债比小于1倍。

据天风证券统计,国内销售额较高的50家房企中,同时踩中“剔除预收账款资产负债率大于70%、净负债率大于100%、货币短债比小于1”这3条红线的房企共14家,踩中2条的10家,踩中1条的14家,完全不踩线的12家。而新城控股正好踩中了其中一条,这也意味着公司未来的融资能力可能受限。

新城控股:全年目标仅完成四成,“类万达模式”负债率“踩红线”

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豪赌商业地产

“类万达模式”还能走通?

王晓松曾公开表示,成立27年的新城,第一个15年靠住宅增加销售和利润,第二个15年靠住宅和商业双轮驱动,未来的15年利润则来自于商业管理。

中报显示,截至上半年末,公司已实现115个大中城市、139个综合体项目的布局。上半年累计开业吾悦广场63座,已开业面积达586.62万平方米,同比增长42.72%,实现租金收入21.32亿元,同比增长22.46%,出租率达96.08%。

新城控股:全年目标仅完成四成,“类万达模式”负债率“踩红线”

这一成绩看似不错,不过,这种类万达模式的商业地产,也面临着巨大的争议。有业内人士认为,新城控股的“吾悦广场”大多位于城市非核心区域,周边居民消费能力较低,未来不论是资产增值还是租金增长空间都有限。

随着近年房地产调控政策逐步加码,住宅地产拐点隐现,加码商业地产成为不少开发商的选择,行业龙头万科也在转型商业地产。不过,新城的“吾悦广场”均为自持,以收取租金为收入,这意味着将占用大量现金流。

然而在房企融资日益收紧的环境下,世联行认为,自去年房企融资全渠道收紧后,目前来看仍未有明显松动,需求遇冷的市场叠加刚性的待偿债务,将使得房企现金流进一步紧绷。这样看来,对王晓松的考验才刚刚开始。

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