突发!泰禾再生债务违约,救助?专家称:万科只是“拍了拍”泰禾

文:胡嘉琦 朱耘

债务违约!

8月1日凌晨,泰禾集团发布公告,泰禾集团股份有限公司关于“18泰禾01”将无法按期兑付本息。此公告一出,泰禾引入万科能否撮成变得更加扑朔迷离。

7月31日早间,持续多月泰禾引入“白衣骑士”的新闻正式官宣。泰禾集团发布公告,与万科下属公司签订股权转让框架协议,在满足交易前提的条件下,转让19.9%股份,转让价格为每股人民币4.9元,对应总对价约为人民币24.3亿元。

根据泰禾集团此前对深交所年报问询函的回复,截至7月7日,泰禾集团已到期尚未还款金额270.65亿元,年内到期债务将达555.11亿元。

在知名经济学家宋清辉看来,此次如果万科收购成功,对泰禾集团高额负债有一定的化解作用。然而,泰禾集团已到期尚未还款金额有270.65亿,但是万科收购股份的转让价款仅为24.3亿元,对于泰禾的债务可谓杯水车薪,良性影响不大。

泰禾最终选择万科作为“战投”的原因是什么?万科此次收购泰禾集团对泰禾后续发展有怎样的意义?泰禾集团此次获得万科的转让资金后的用途是怎样的?此次如果万科收购成功,对泰禾集团高额负债有怎样的影响?已到期尚未还款的剩余金额泰禾集团打算如何清偿?

对于上述问题,《商学院》记者向泰禾集团品牌方面发出采访提纲,对方回复称,“一切以公告为准”。

截至泰禾集团公告披露日,泰禾投资持有的上市公司股份已全部被冻结,其持股比例的99.07%被质押。因此在转让前,泰禾集团还需要资金先办理完成解除质押手续或解除冻结手续。万科决定收购泰禾股权的原因是什么?对万科有怎样的影响?万科支付泰禾集团对价24.3亿元的资金是在泰禾投资股权解冻之前还是之后?能否解决泰禾的资金危局?

对此,《商学院》记者向万科品牌发出采访提纲,“这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为,我们希望协助泰禾走出困境,逐步恢复其正常经营秩序。但此次股权转让能否最终达成,取决于相关先决条件能否满足,仍然存在不确定性”。

引战成功与否 不确定性仍然存在

《商学院》记者从转让协议获悉,万科对泰禾集团的股权收购实为有条件收购。

据转让协议规定,泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,能支持泰禾可持续经营,且得到泰禾与万科一致认可;万科对泰禾完成尽调,且就发现问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致,不存在影响拟议交易的重大问题,同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营重大问题或重大不利变化。公告显示,在本次股份转让完成之后,万科将协助目标公司完善公司治理,盘活存量资产,支持目标公司正常经营。但为避免任何疑义,转让方、目标公司系独立经营主体,其应以其全部资产对各自的债务承担责任,并完成其债务重组事项。

上述转让协议表明,万科并不对泰禾集团的负债承担连带责任。

值得注意的是,万科不对泰禾的经营及债务等承担任何责任,亦无任何责任为相关各方提供任何增信措施或财务资助。实际上,泰禾集团目前第一大股东为泰禾投资,持股48.97%,实际控制人为黄其森。截至公告披露日,泰禾投资持有的上市公司股份已全部被冻结,其持股比例的99.07%被质押。因此在转让前,泰禾集团还需要资金先办理完成解除质押手续或解除冻结手续。对于解除冻结需要的资金,解冻时间仍未可知。

对于质押股权解冻的时间,泰禾集团并没有给出明确答复。而此次收购也可谓“雷声大,雨点小。”截至7月7日,泰禾集团已到期尚未还款金额270.65亿元,年内到期债务将达555.11亿元。对于泰禾来说如何去完成解除股权冻结,偿还到期债务,仍然需要大笔的资金。即使泰禾集团能够成功对其质押股权进行解押,万科24.3亿元收购股权的资金仍不能满足泰禾已到期的270.65亿元还款金额。

公开资料显示,2012-2017年,泰禾集团通过高杠杆模式实现激进扩张,总资产从2012年的136亿元攀升至2017年的2064亿元,与之相随的是总负债到达1813亿元,其中有息债务规模达到了1355亿元。实际上,泰禾集团“高周转+高杠杆+低周转”模式导致的偿债压力早已压得泰禾喘不过气。早在2019年,泰禾集团就持续出售资产回笼资金。

在海通证券发布的报告分析,泰禾失败的原因在于其发展模式中的高杠杆加剧了企业运营的脆弱性,对回款能力提出了更高的要求,因此海通证券发布报告认为,高杠杆,必须要有高周转,高成本融资的游戏难以维持。

根据泰禾集团近三年的年报披露,公司对高成本的非银贷款一直有较大依赖,2017年-2019年公司非银贷款在总贷款(银行贷款+债券+非银贷款)的占比分别高达61.18%、61.27%和61.43%,同时非银贷款融资成本也由2017年的8.67%逐年上升至9.17%、10.65%。除银行贷款外,泰禾集团的银行贷款和公司债融资成本分别由2017年的7.14%、7.27%上升至8.48%、9.07%,各个渠道的融资成本全面走高。海通证券报告认为,长期高昂的融资成本侵蚀公司利润,进一步加剧了债务的滚大。

转让项目是泰禾集团自救的方式之一,据天风证券发布报告显示,2019年以来,泰禾集团转让旗下多家公司股权,2019年3月25日-2019年9月27日,转让股价对价就多达125.87亿元。

泰禾集团的出让行动在2020年持续进行,2020年6月24日,泰禾集团公告称将增城荔涛房地产有限公司和增城荔丰房地产有限公司两家项目公司各19%的股权出售给五矿信托,股权交易对价为8.53亿元,承接股东借款2.45亿元,交易总对价为10.99亿元。实际上,早在2019年,泰禾已经先后将广州增城两个项目的部分股权出售给世茂房地产和五矿信托。

据泰禾集团2019年年报显示,泰禾集团实现营业总收入236.21亿元,同比下降24%,实现归属于上市公司股东的净利润为4.66亿元,同比下降82%。据泰禾集团2020年一季报显示,泰禾集团货币资金55.53亿元(这一数据在2019年时206.43亿元),一年内到期的非流动负债为607.40亿元,现金难以覆盖短债。

此外,据协议显示,该协议签署后,在标的股份向深圳证券交易所申请过户前一交易日目标公司股票二级市场收盘价的90%低于人民币 4.90 元/股的,则万科有权要求泰禾集团按照届时目标公司股票二级市场收盘价的 90%对股份转让价格做调低处理,泰禾集团承诺根据万科届时具体要求签署相应的协议文件调整标的股份的每股价格及股份转让总价款。

截至2020年7月31日,泰禾集团股价由开盘涨停价格6.58元/股持续下跌,当日收盘泰禾集团的股票价格为5.94元/股。泰禾集团在交割之日股价能否保持同万科的转让价格一致仍未可知。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,万科入股泰禾集团,实属意料之外,但能看出万科此举也是经过慎重考虑,此次入股泰禾集团,万科的主动权更大,毕竟泰禾引入战投两月有余,之前华润、厦门国贸等均有接触,战投也并未落实,因此万科还设置了前提条件,并以大约八折的低价格入股,是一场性价比比较高的交易。然而,在万科本次战投也设置了严格的前提,泰禾需先解决自身债务危机,万科才正式收购,泰禾的资金危机已不再是行业的隐秘话题,因此本次战投是否成功还是具备不确定。

泰禾还有优质资产吗?

万科郁亮曾高呼“要活下去就要少拿地”,2020年上半年在拿地环境宽松下,万科没有积极拿地,此次收购泰禾集团,或能获取物美价廉的土地资源及项目。

据2019年年报显示,泰禾集团2019年末土地储备总占地面积1303.98万平方米,总建筑面积3270.14万平方米,剩余可开发建筑面积1011.5万平方米,覆盖福建区域、京津冀、长三角、珠三角等区域,但是从泰禾集团此前公布的信息显示,泰禾集团可售未售面积主要分布在福建,达到50%,而福建省主要布局城市是福州及漳州。

在陈霄看来,泰禾集团的土储资源多,万科此举也是低成本扩充土储的时机。再次,万科在高呼谨慎拿地下的结果是销售额退出前三,在行业竞争越来越大下,万科也在寻找机会提升规模。

对于泰禾的出现的债务危机,天风证券报告分析称,高杠杆、激进扩张仍然是高危房企的共同特征,激进扩张是诱因,高杠杆是结果,如果控制不当,可能会造成资金链断裂。高端路线、商业地产和无序多元化扩张,可能面临回款慢、资金占用量大的问题,可能影响房企的信用资质,是房地产债券投资中需要关注的重点。当然,一切归根到底是企业管理的问题,也就是人的问题,警惕一些管理混乱、高层动荡的企业。

2020年6月30日,万科在大梅沙万科中心召开2019年股东大会上,万科董事会主席郁亮提出,“房地产行业的白银时代特征日趋明显,行业高歌猛进的时代正在远去,行业发展的决定性因素,从土地红利到金融红利,现在到了管理红利时代”。可见,万科将完善管理体系摆在了很重要的位置。万科假使成为泰禾的第二大股东,却能在管理方面给予泰禾集团一定的建议。

而在资深房地产评论家薛建雄看来,万科只是“拍了拍”泰禾集团而已,能活就投,死了当我没说过。实际只是万科一群职业经理人送给黄其泰个人情而已,背后代价多少不得而知。薛建雄认为,实际上泰禾的优势资产早被世茂买走,剩下些问题资产和巨额负债。

而今泰禾集团官宣债务违约,前有中弘、华业资本、银亿的前车之鉴,泰禾集团将如何走出资金困境,让我们拭目以待。

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