万科不倒神话破灭,数年高增长戛然而止,楼市会松绑嘛?

前言:上周末万科销售简报数据出炉,作为地产标杆,明显下滑的销售数据是不是意味着地产行业要熬过寒冬了呢?地产股在这一轮复苏牛中是否值得跟进呢?博尔量化研究中心的寒光老师对此有自己的看法。 原标题:寒光随笔:万科销售简报数据下降,怎么看?

一,看点 今日,万科发布销售简报,2020年6月份,实现合同销售金额733.7亿元,2020年1月至6月份,实现合同销售金额3204.8亿元,同比分别下降3.4%以及4.05%。万科作为地产板块的龙头之一,如此的销售数据,还是值得关注的。

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二,表面看 1.上半年疫情原因,导致房地产企业的开发和销售都受到了不同程度的影响,因此销售额同比出现下降,是符合预期的。 2.作为一家老牌的大型房地产龙头,合同销售金额的下降幅度其实并不算大,预计对股价影响不大。 3.受整个经济形势的营销,今年房地产行业,整体的表现预期要偏弱了。

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三,深度看 1.房地产企业由于项目所需资金大,所以很多都是几家企业联手开发同一个项目,在同一个项目中,每家企业所占股权比例所对应的销售额,称为「权益金额」。打比方,某个房地产项目的合同销售金额是100亿元,我的企业在整个项目中的股权比例是60%,那么对于我的企业而言,我的「权益金额」就是60亿元。而万科销售简报中所列的是合同销售金额3200亿元,那么这其中,万科到底有多少比例的股权呢?简报中并未明示,但通过其他数据可以大概查询到,简单说,万科今年上半年的权益金额同比是明显上升的。「合同销售金额」和「权益金额」,两个名词,两字之差,结果大相径庭。 2.今年上半年,万科还有一系列眼花缭乱的操作,如港股增发、卖出广信资产、降低利率赎回债券反手低利率发行债券等。而在拿地方面,过去两年,印象中万科拿地的金额都是排名第一。综合上述这些,万科在今年的收益,至少应不会差。 3.今年经济形势确实让人担心,但从过去几个月管理层实施的很多动作看,房地产行业依旧是受到重点呵护的,这方面的新闻挺多的,就不一一列举了,大家如果关注房地产行业,可以自行查找,仔细看看这些新闻,应该会对管理层的用心有所了解。

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四,实际看 从今年房地产板块走势看,三月中旬迄今,房地产板块涨幅超过20%,虽然明显落后于创业板指数,但与其他主流指数相比,其实整体的走势并不算差。 但即便如此,还是会有很多投资者对房地产板块有一种「吃不准」「不好说」的感觉。在寒光看来,或许是以下几个方面导致的。其一,是源于对未来房价走势的担心,毕竟「住房不炒」是大背景;其二,是源于该行业内的上市公司较多,并且很多企业都或多或少与房地产相关,鱼龙混杂中,难以甄别;其三,过去很长时间,该板块中部分个股走势也确实差强人意。或许还会有其他很多原因,不必罗列了。 记得在前几天,寒光在写「猪肉价格」的文章中说过,作为二级市场的普通投资者,我们又不是真的去养猪,而只是需要在了解真相的同时,运用博尔系统的底层投资逻辑去赚二级市场的钱即可,而今这句话同样适用于房地产行业。

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寒光结合博尔系统,给出如下参考: 1.看大方向。本轮上证指数从6月2日开始出现「机构库存」数据活跃,而房地产行业指数从6月1日开始出现活跃。当对应的指数开始出现大资金活跃,即大方向开始清晰,应逐步给予关注了。 2.看蓄势。房地产行业从6月1日出现「机构库存」数据活跃,但从6月3日开始,地产行业指数就开始原地踏步了,但对应的「机构库存」数据却依旧在增加,「机构蓄势」开始形成;6月中旬到本轮上涨前,地产指数又开始原地踏步,但「机构库存」数据依旧活跃,而此时再看沪深两市官方指数,慢牛上涨已经非常明显,综合思考,地产行业逆势下跌的概率是很小的,毕竟「机构库存」数据活跃,市场又整体回暖,于是反向的结论就是地产行业上涨的概率更大,值得关注,而最近几天的上涨,也正是如此。 3.抓个股。大方向明确了,余下的就是抓个股。最简单的方法就是逐个翻看,翻看的过程中,不必看k线走势,眼睛只要盯住k线下方的「机构库存」数据即可(不看走势看库存)。如逐一翻看,一定会看到绿地控股(600606)这只股票,该股在6月4日出现「资金交点」,此后竟然16个交易日横盘震荡,但下方「机构库存」数据持续活跃,这是非常典型的「机构蓄势」现象,正是这种现象的出现,才引发了该股在最近4个交易日暴涨36%的飙升走势。此类个股较多,就不一一列举了。此外,大家如果逐一翻看,一定会发现另一种情况,即同为地产板块的股票,有些股票「机构库存」数据全无,或是资金活跃断断续续,显然,这些股票未来或许也会随市场出现上涨,但一定不是我们首选目标,否则就真的是赚了指数不赚钱了。

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4.最后要说的是,房地产行业在未来,还是值得期待的,但正如前文所言,该板块股票较多,鱼龙混杂,在关注行业板块的同时,在具体个股方面,必须要有所取舍,坚持自己的看法和原则,相信大家都可以找到属于自己的赚钱机会。 寒光 2020-07-03

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