绿地控股桃色风波未平 总负债近万亿 股价蹊跷四涨停:监管关注

文/每日资本论

绿地控股桃色风波未平 总负债近万亿 股价蹊跷四涨停:监管关注

绿地控股的股价令人印象深刻,以至于不禁要问:曾经的房产一哥要回来了吗?

上一周,绿地控股股价突然三连涨停,从5.5元/股一鼓作气拉升至8.23元/股,总市值968亿元,接近了15个月以来的价格。有什么超级利好吗?

部分券商表示,房地产行业政策还是稳定为主,中长期逻辑不变,依然是大改革,地产去金融化因疫情延缓,但内部竞争加剧。目前地产估值已到了底部,下跌空间有限,预计半年报业绩增速预计可达15%左右。

至于绿地控股外界传言是蹭了“免税”绯闻。目前市场热炒的消息是,绿地全球商贸港与高层推动的免税业务成功对接了。去年12月,绿地商贸就正式组建了绿地全球商品贸易港集团,着力打造贸易港产业核心平台,化身“买全球、卖全球”的商贸巨头。对此绿地官方表示,并不存在应披露未披露的事项。

免税牌照是个稀缺品。国家相关23个部门联合发布《关于促进消费扩容提质 加快形成强大国内市场的实施意见》,确实有意建设中国免税体系,培养一批市内免税店。因此,这段时间只要有企业沾上“免税”概率都会被热炒。比如格力地产,其股价从4月到现在翻了近3倍。就因为其拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金,购买其持有的免税集团100%股权。

但仅凭“免税”就能让绿地控股重回房产一哥的高光时刻吗?

公开资料显示,绿地控股创立于1992年,是一家全球经营的多元化企业集团。成立27年至今,已连续8年位列《财富》世界企业500强,名列2019年榜单第202位。

2015年是绿地控股的高光时刻。当年,其借壳金丰投资,绿地控股市值便一度达到3000亿元,力压万科成为地产头牌后,不久便被追上。而绿地控股在2018年错失4000亿元销售目标后,2019年仍未突破4000亿元。两次冲刺4000亿未果,绿地控股成为销售额前10强里增速最慢的公司。

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2020一季度财报显示,绿地控股营收同比跌近12%,净利润同比跌近17%,销售毛利率连续多年低于20%,在这个行业属于较低水平了,存货周转天数也比2019年多出了150天左右。

更让人咋舌的是,其一季度总负债高达惊人的9985亿元。其中,短期借款317亿元,应付账款1557亿元,合同负债3996亿元,一年内到期的非流动负债770亿元。光这几项相加金额就高达6640亿元。敲黑板,其货币资金只有781亿元。

从资产负债率一栏也可以看出绿地控股虽在地产行业中处于一般水平但仍保持高位运行。从2016年开始,绿地控股的调整后的资产负债率逐年下降,2019年该指标降为82.81%,为近五年最小值,2020年一季度末该指标进一步下降为81.92%,虽然有小幅度的下降,还是超出了80%的警戒线。

在净负债率方面,近三年绿地控股的净负债率持续下降,2018年绿地控股该项指标数值为171.83%,2019年该指标下降至155.60%。不过,今年一季度绿地控股的净负债率一改下降趋势攀升至171.59%。

显然,绿地控股杠杆水平处于高位,降负债任重而道远

值得一提的是,今年5月,绿地控股收到上交所的监管工作函,对其2019年投资收益大幅提升及处置交易性金融资产取得的投资收益等提出了问题。

说了这么多,归纳为一句话,绿地控股的资金链非常紧张,一旦操作不当,就有可能引发更严重的后果。

这种担心也并非空穴来风。网络上有关绿地地产项目的投诉不断,至少千余条,包括海南、安徽、江苏、河南、陕西、山西、四川、甘肃等省份,几乎涵盖绿地在全国所有项目。比如,海南三亚绿地悦澜湾项目被曝欺骗业主,房屋层高被指与合同不符。同时,该项目精装修质量不达标,偷工减料问题严重,已导致多数业主无法按时收房。

另据中国裁判文书网公布的裁决书显示,绿地控股集团被曝涉及多桩诉讼财产保全案件查封,或冻结账户8000余万元。其中,2019年12月16日,中天建设集团有限公司向青岛市市北区人民法院申请诉前财产保全,请求冻结绿地控股集团青岛置业有限公司银行存款1300万元或查封、扣押其他同等价值的财产、权利。

还有一个不容易发现的问题。从近4年绿地控股的新增权益楼面均价来看,2016-2019年绿地控股平均楼面均价分别为5763元/平方米、2274元/平方米、1877元/平方米和4185元/平方米。明显,前面三年绿地控股的整体权益拿地单价呈现下降趋势。这从一方面也佐证了绿地控股的拿地策略从一二线向三四五线。

但从节奏上看,绿地控股明显慢了半拍,没赶上三四线城市去库存的红利期,销售承压是必然。而其在2019年拿地单价同比上升主要原因是绿地加大了二线城市的拿地占比。问题还在于,最近地产市场回暖,但主要集中在一线城市,对于手里囤积了不少三四线地产的绿地控股来说,踏错节奏是个很头疼的问题。

此外,在今年5月,有举报人除了举报绿地集团京津冀事业部营销管理部总经理被实名举报与已婚女下属有不正常关系之外,还晒出的种种证据还表明这位绿地集团营销总还有挪用公款、洗钱等严重问题的嫌疑,这无疑暴露出绿地内部所存在的管理漏洞或制度缺失。

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糟糕的业绩也让中证指数公司在去年6月宣布,将绿地控股调出上证50。

值得玩味的是,资本再次展现出疯狂的一面,就在外界认为绿地控股三连板后将哪里来那里去时,7月6日开盘后不久其再度涨停。难道,“免税”绯闻成真?

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