年中大考,新城控股掉队!猥亵事件影响?

2020年过了一半,地产界迎来了年中大考。

近日,克尔瑞公布了最新的房企1-6月的销售排行榜,根据榜单,新城控股在全口径金额排行中仅排14名,在一季度的销售排行中为第12名。此前,连续两年进入销售排行帮TOP10的黑马(2018年、2019年均排名第8),如今成为了头部房企唯一的掉队者。

年中大考,新城控股掉队!猥亵事件影响?

6月17日,新城控股原董事长王振华因猥亵儿童罪被判有期徒刑5年,判决消息一出,资本市场首先表现积极,新城控股股票直线拉涨。有分析认为,随着王振华案的尘埃落定,对于新城控股的经营管理层来说,获得了一种较为稳定的状体和预期。

也就是说王振华案这个黑天鹅事件对新城控股的影响越来越小,对于公司的经营管理是利好。

去年7月,王振华猥亵事件发生后,新城控股紧急与王振虎紧急“切割”,由王晓松接接任公司董事长。而后王晓松开启“甩卖”模式,甩卖多个项目获得数百亿的资金,缓解资金压力,同时停止了拿地,可售货值在减少。

一顿操作后,新城控股获得了不错的业绩。但同时,这也让新城控股陷入了两难境地,如果保持去年的收缩策略,就没有足够多的可售货值,也就影响规模的扩张,今年新城控股的目标销售目标为2500亿,比2019年的2700亿目标少200亿。另外,如果是大幅度扩张,资金链又会更加紧张。

规模和现金流难两全,如今年中大考,新城控股掉队,有观点认为,王振华案黑天鹅一直都在,只是以另一种方式影响着新城控股。

新城失速

根据新城控股2019年财报数据,2019年全年销售额达2708亿元,超额完成当年的2700亿销售目标,营收858.47亿元,同比增长58.58%,归属上市公司股东的净利润126.54亿元,同比增长20.61%。在克尔瑞发布的销售排行榜中,排名第八。

2019年下半年,王晓松上任后,采取的甩卖资产以及停止拿地的策略,稳定了新城控股的财务数据,数据显示2019年,公司经营活动产生的现金流量净额为435.8亿,当期账面现金余额为639.4亿,净负债率也降至16.36%。

从销售规模和现金流等财务数据看,不可谓不亮眼。

同时如果把时间拉长看,2016年-2019年,新城控股的销售业绩分别为650亿元,1270亿元,2210亿元,2708亿,业绩增速分别为64.42%、99.68%和74.02%,2019年增速则降至22%。

新城控股失速了。

在销售增速下降的同时,盈利能力也在下降。2019年,新城控股实现归属于母公司股东的净利润126.54亿元,按年增长仅为20.61%,为上市后最低。要知道,2015-2018年,上市公司业绩增速可是分别高达57.32%、64.42%、99.68%和74.02%。

此外,毛利率和净利率增速也在下探。其中,2019年毛利率由2018年的36.69%减少4.04个百分点至32.64%,而净利率则由2018年的22.55%减少7.03个百分点至15.53%。

年中大考,新城控股掉队!猥亵事件影响?

今年,王晓松定的目标的2500亿,相对2019年的2700亿目标收缩了7%。新城控股表示这是根据4000亿的可售货值,按60%的去化水平计算得出。

王晓松说,“新城不会单纯为追求排名而冲规模,将会以资本回报为核心,更加聚焦利润”。

2019的黑天鹅事件后,新城控股全面收缩,停止拿地,出售项目,稳住了现金流和降低了负债,净负债率大降至16.36%。同时停止拿地,意味着可售货值减少,就是说规模的高增长难以为继。

新城之困:规模、现金流两难全

是继续延续收缩政策,还是重启扩张,这是进入2020年新城控股面临的选择。

尽管调低了2020年的销售目标,但从新城控股的拿地表现来看,无疑是在走扩张策略。

根据近期克尔瑞发布的2020年上半年房地产企业新增货值排行榜,新城控股以1170.5亿的新增货值排名第8。

年中大考,新城控股掉队!猥亵事件影响?

具体来看,今年3月,新城控股新增土地6幅、4月新增12幅地块,5月新增10个项目。据克而瑞研究中心数据,1-5月份,新城控股新增土地货值793.5亿元,均位列榜单TOP10。

这样的拿地扩张速度很快就反应在了现金流上,2020年一季度,新城控股经营活动产生的现金流量净额就迅速转负,数值为-54.95亿元。

受到疫情影响,新城控股的销售在大幅下滑,今年1-5月累计合同销售金额约714.55亿元,比上年同期下降23.06%,不及全年任务的三分之一。

销售下滑,收入减少,拿地增加,支出增大,可见新城控股的现金流压力有多大。

销售压力之下,新城控股管理层动荡,核心高管也接连去职,比如联席总裁陈德力、联席总裁袁伯银。

为缓解现金流压力,新城控股加大了融资的力度。一方面是通过解除质押再质押部分股权获得融资,另一方面是继续发债。

5月30日,新城控股先后发布公告称,两天前, 富域发展将其质押给上海国际信托有限公司的公司1.17亿股份一并解除质押。同日,富域发展又以“自身生产经营需要”为由,将1.1亿股质押给云南国际信托有限公司。

就在两周前,富域发展以相同手法,先是将其质押给招商财富资产管理有限公司及紫金信托有限责任公司的公司1.01亿股份一并解除质押,后又将6800万股质押给上海国际信托有限公司

有投行人士表示,不断循环质押说明股东资金链紧张,需要不断质押融资,而不断解除质押再质押,则可能是其根据股价波动和质押成本不断选择更有利的质押方案。

债券方面,5月9日,新城控股在银行间债券市场发行2020年度第一期15亿规模的中期票据,5月20日,又发行了规模10亿的第三期超短期融资券,6月3日,又发行规模为7.5亿元的超短期融资券,6月5日,新城控股母公司新城发展发布公告称,拟发行金额为4亿美元的优先票据,利率6.45%。

新城控股这一轮发债的目的很多是为偿还到期债务,今年一季度短期债务为279.5亿,存在短期偿债压力较大的风险。

从大的背景来说,在房住不炒的调控基调下,房地产市场告别了高增长时代,进入了存量时代的竞争。

新城控股的两难在于,如果继续扩张,销售下滑,资金链必然紧张,如果保持2019年的收缩状态,没有那么多可销售货值,规模必然会大幅下滑。

最后

克尔瑞公布了最新的房企1-6月的销售排行榜中,新城控股跌出了前十,看趋势,短期可能难回前十。

王振华黑天鹅事件,带给新城控股的危机,并没有完全解除,后遗症犹在。王振华判了,但新城控股高增长的时代或许也回不去了。

免责声明和风险提示:本文是用户自行发布以及转载,不代表FX112任何观点,如有任何形式的转载请联系原作者。文章中的所有内容均不构成FX112任何的投资建议及意见、立场,请您根据自身评估做出理性决策。FX112仅提供网络存储空间服务,如文章侵犯到您的合法权利,请您联系FX112。