大唐地产IPO:女首富黄晞千亿盛世亟待“补血”

作为因"国韵地产"的品牌定位而得名的闽系房企,大唐集团控股有限公司(下称大唐地产)成立于1994年,创始人系台湾第一代地产富商余英仪。在深耕厦门十余载后,受2008年全球金融危机持续发酵影响,房地产行业整体陷入融资瓶颈,而大唐地产正亟需资金用于70万方的待开发项目。

彼时,时年55岁的余英仪正计划运作大唐地产登陆港交所。但不幸的是,2008年8月余英仪因病遽然逝世。而资金链承压的大唐地产首次上市计划也随之搁浅。

2010年,厦门女首富黄晞家族接盘大唐地产,同时延续了后者的品牌和"蓝色窦尔敦"LOGO。现年58岁的黄晞原名黄希,其资本版图的核心资产是闽系老牌房企福信集团和大唐地产。

大唐地产LOGO

大唐地产IPO:女首富黄晞千亿盛世亟待“补血”

在将地产业务剥离至大唐地产后,福信集团开始将重心向金融领域倾斜,并成为前者地产版图加速扩张的资金后盾。资料显示,福信集团目前参股的金融机构包括民生银行(600016.SH)、恒丰银行、杭州联合农村商业银行、永安财产保险、昆仑保险、汉口银行、交通银行等。

凭借以股东身份获得的授信额度和上述优质资产的股权质押融资,"不差钱"的福信集团和大唐地产一直闷声发财。然而,受房地产行业融资政策收紧和融资渠道受限影响,福信集团开始寻找登陆资本市场的机会,意图通过借壳上市拓宽融资渠道。

2018年年底,厦门石材企业万里石(002785.SZ)公告称,公司前三大股东拟通过部分股权转让和表决权委托予福信集团旗下的西藏福聚。若交易完成,西藏福聚将成为万里石控股股东。次年3月,该计划最终由于"交易双方未能达成一致"折戟。

然而,福信集团上市计划的B方案已同步实施。就在上述公告的10天前,大唐地产正式开始搭建境外架构,并于2019年年底向港交所递交了招股书,二度闯关港股IPO。不过,该招股书于今年5月28日到期失效。尽管大唐地产在招股书失效后的第三天即火速二次递表,但其一波三折的上市之路已被迫顺延。

与此同时,大唐地产还面临着年内到期的逾9亿元信托融资、连续两年超过1000%的净负债率,销售业绩停滞颓势尽显,以及融资渠道匮乏和过度依赖民生银行等亟需通过登陆资本市场才能缓解的顽疾。

融资渠道收窄,业绩增长"被"停滞

尽管背靠着深耕金融领域逾25年的兄弟公司福信集团,但大唐地产直至2016年才开始闽式业绩狂奔。

数据显示,2016年至2018年,大唐地产合同销售额分别为86.1亿元、144.7亿元和308.6亿元,年复合增长率达89%,排名则从第149位至第77位。其中,大唐地产2018年的合同销售额同比增速达113.26%,权益占比超过九成。受益于此,大唐地产同期营收从20.76亿元增长至54.96亿元,年复合增长率为62.7%。

窜升

2019年,大唐地产营收继续大增近五成至81.08亿元,但支撑起核心业绩指标高速增长的销售额却停滞不前。数据显示,该公司2019年合同销售额为339.5亿元,排名下滑4个名次至第81位;2019年上半年和2020年上半年,合同销售额分别为147.7亿元和148.2亿元,排名较2018年未发生变化。

值得注意的是,相比此前通过高于九成权益占比录得的营收增长,大唐地产2019年权益销售额和权益占比却分别同比大降35.15%和70%至187.8亿元和55.32%;今年上半年,大唐地产权益销售额再度走低,同比减少近10亿元至74.9亿元,排名已跌落至第94位。而骤降的权益占比或令大唐地产上市后的首份年报面临业绩大幅缩水的尴尬。

通常情况下,拟IPO房企都会在上市之前不遗余力地释放业绩来寻求更高的估值。对于大唐地产的反常规操作而言,或许也是无奈之举。

一方面,2016年-2018年,大唐地产净负债率分别高达1085.3%、1087.9%和408.8%。在"降杠杆"为上市房企标配的大环境下,大唐地产一边开始收缩战线限制持续增长的负债,一边通过项目合作和增资扩股增加所有者权益,最终在去年年底递交招股书之前将净负债率降至119.2%,但仍高于行业均值。

另一方面,融资渠道过于单一也限制了大唐地产狂奔的脚步。数据显示,2016年至2019年,大唐地产的有息负债总额分别为54.53亿元、91.45亿元、84.6亿元和77.70亿元。

受益于福信集团的民生银行股东身份和授信额度,截至2019年年底,大唐地产从民生银行获得的贷款支持为25.06亿元,占当期有息负债总额的比例达32.3%。

来自民生银行的贷款明细

大唐地产IPO:女首富黄晞千亿盛世亟待“补血”

要知道,同期"福信系"在民生银行的贷款余额为30.33亿元,其中逾八成资金流向了大唐地产。纵横陆家嘴注意到"福信系"2017年从民生银行获得15.05亿元贷款,其中用于大唐地产并购的资金就达12亿元。而在大唐地产业绩增幅最大的2018年,"福信系"从民生银行获得的资金支持为23.67亿元,同比增加57.17%。

除与民生银行深度捆绑外,2019年的有息负债构成中还有逾四成的贷款来自信托公司,且均在两年内到期。

截至2020年2月末,大唐地产有息负债总额增至79.27亿元,其中。一年内到期和一至两年内到期的借款分别为24.33亿元和31.51亿元,合计55.84亿元,信托融资占比超过五成。而其在手现金仅为22.14亿元,已无法覆盖短债。更麻烦的是,随着信托资金流向房地产的政策趋严,大唐地产还面临着借新还旧的压力。

面对停滞不前的销售业绩和骤降的销售权益占比,大唐地产仍在2018年和2019年相继提出"三年500亿"和"三年破千亿"的口号。但从近三年销售数据和行业排名来看,业绩目标正渐行渐远。不过,继2016年至2018年多次在南宁录得地王称号后,偿债能力堪忧的大唐地产今年上半年再度出击频繁高价拿地。

颇堪玩味的是,大唐地产的底气或来自其兄弟公司福信集团。数据显示,福信集团今年获得民生银行的年度集团授信额度为79亿元,较去年的65亿元增长逾两成。

"福信系"资本局,千亿目标亟待"补血"

福信集团成立于1993年,创始人系福建永春人陈章辉。福信集团创始团队共四人,分别是时任董事长陈章辉、财务总监黄晞、副总裁吴迪和副总裁张建华。值得一提的是,上述四人全部毕业于位于厦门集美大学,且均为校董会成员。而福信集团早期的地产项目几乎全部位于集美大学所在的集美半岛。

与地产版图偏安一隅不同,陈章辉更中意金融版图的扩张。1995年,陈章辉作为发起人之一,通过福信集团设立民生银行并担任董事一职,同时持有令福信集团受益至今的1.24%股权。

然而,"双轮驱动"的架构刚运行不久,2000年,时年40岁的陈章辉不幸在上海病逝。受此影响,深陷信任危机的福信集团地产主业遭遇业主退房、融资受阻等重创,并被迫走向卖资产自救之路。直到遇见同是"命运多舛"的大唐地产,外加金融危机过后房地产宽松政策的持续释放,福信集团的地产版图扩张步伐才能重回正轨。

目前掌管福信集团和大唐地产的是现年55岁的吴迪,但实控人仍是黄晞。招股书显示,黄晞持有福信集团和大唐地产的股权比例分别为51.03%和77.79%。受益于此,黄晞2012年以财富90亿元位列《2012胡润女富豪榜》第15位,成为厦门女首富。

不过,自2003年担任总裁以来,福信集团的台前人物都是吴迪。吴迪目前持有福信集团和大唐地产的股权比例分别为11.96%和21.21%。

尽管"福信系"延续了此前陈章辉时期"地产+金融"为核心的产业布局,但金融版图的扩张之路却接连受挫。从民生银行控制权的明争暗斗,到昆仑保险隐秘的股权违规风波,再到恒丰银行因两任董事长违规股权操作和违规发放贷款接连暴雷,一向以战略投资者示人的福信集团则成为被"误伤"对象,其所持相关股权价值还可能因突发事件面临缩水的尴尬。

公开资料显示,2010年,福信集团通过定增入主恒丰银行,持股比例为6.1%。受后者引入战投重组影响,目前持股比例骤降至0.85%,位列第五大股东。十年间,福信集团仅2013年和2014年从恒丰银行获得过贷款,且排在关联方贷款排名的第二位。而这两年恒丰银行恰好处于两任董事长的交接期。

金融版图状况频出导致融资渠道收窄,以及福信集团借壳上市未果后,黄晞的"福信系"如今只能寄托于大唐地产成功上市"补血"。可问题是,"千亿盛世"虽令人神往,但业绩停滞不前的大唐地产恐令这位神秘的女首富"今宵酒醒无梦"。

内容来源:纵横陆家嘴

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