减员风波背后 富力地产难变“富”

减员风波背后 富力地产难变“富”

近日,一则有关富力地产减员30%的消息引发业内广泛关注,而富力地产也于当天发出声明,表示相关内容为不实消息,公司从未停止岗位招聘,且无裁员计划。

二者之间“互动”的问题,也不是今年的特例。在新冠疫情笼罩的一年,各行业“减员”消息的影响进一步放大,房地产业也不例外。

据时代财经统计,50强中有27家上市房企披露截止了到2020年上半年的员工数量,其中部分房企减员幅度在10%左右,碧桂园减员约14%,富力地产减员超过30%。

其中,碧桂园曾公开表示,“消失”的员工“大部分是转岗”,而富力地产减员,虽然可能与其上半年出售附属公司的关联交易有一定关系,但是却也难以撇清盈利迟滞、债务危机的原因。

归母净利润走低 盈利问题难解

观察近几年经营情况,2016年-2020年第三季度,富力地产营业收入的增长率同比从21.22%上涨到29.79%,又下降到最低点0.24%,增速非常不稳定;而其净利润则波动更为剧烈,最高时为2017年的213.60%,而最低则低至2018年的-60.49%。对于净利润的起伏,富力地产将其归因于业务收购带来的溢价收益。

提到2017年的业务收购,都会想起当时的场面。融创和万达的“世纪并购”案上,富力地产以199.06亿拿下了万达旗下77家酒店的全部股权。不难看出,当时的富力地产对此次的交易非常满意,在其2017年年报中,富力地产表示,该项收购在不同战略层面均具有高度吸引力,收购对价与账面净值相比属大幅折价,并带来一次性收益131亿元,也将大幅增加未来数年来自酒店的收益。

但是这笔看起来具有高性价比的交易,也拖了富力的后腿。一方面,如剔除2017年因折价收购带来的约131亿元收益,富力地产2016-2020年上半年的酒店营运板块始终处于亏损状态,其中2019全年亏损10.08亿元,而2020年上半年亏损额就已经接近2019全年,达到9.36亿元。

除了并没有扭转酒店板块长期亏损的局面外,客观来看,这次“买买买”实际上增大了富力地产的债务压力,酒店板块的负债总额从2016年底的3.48亿元上涨超4倍至18.58亿元。另外,富力地产建筑和足球队等业务板块也长期亏损,2020年上半年亏损达4.97亿元。最重要的物业开发板块,近年来毛利率也持续波动,最高时可超过40%,最低时低至不足30%。

多元化板块亏损,物业开发主业毛利率下降,盈利问题成了摆在富力地产眼前的重要难点。

与此同时,富力地产的负债总额也在持续扩大,从2016年的1796亿元上涨96.7%至2020年第三季度的3532亿元,资产负债率长期维持高位,截止到2020年第三季度达81.33%。

而巨额负债和较高的融资成本也反噬着富力地产的利润,2019年富力地产的平均利息为6.60%,年内的利息开支增加7%至56亿元,约占其除税前利润182亿元的31%。

“买买买”之后,富力开始“卖卖卖”

对于负债问题,富力地产自然清楚其中的严重性。

上半年,富力地产加快了降负债的进程,将即期或需要购回的债务及贷款进行延期,其中在2020年2月,富力地产发行4亿美元的优先票据以购回于2021年1月到期的美元债,延长债务到期期限。与此同时,富力地产开始出售旗下附属公司和联营公司的部分权益,上半年这部分的收益累计收益约13.54亿元。

在2020年中期业绩会上,富力地产李思廉表示,到今年年底,富力地产的净负债率将在177%的基准上再降10个点左右。叠加第三季度房企融资新规“三条红线”的推出,下半年富力地产继续“放大招”,于11月9日与黑石集团签订协议,44.1亿元转让广州富力国际空港综合物流园70%的股份。据公告,合并事项所得款项计划用于降低负债和一般营运资金。

截至到第三季度,富力地产的负债情况确实有所改善,从连踩“三线”变为“绿”了一线,目前富力地产的净负债率已经从2019年底的218.34%降至98.42%,已经“由红变绿”,但是现金短债比更为紧张,从0.57变为0.46,另外剔除预收款的资产负债率仍然高达78.56%。

毫无疑问,富力地产的债务压力仍然较大,如果后续不能继续有效降负债,那其很可能面临有息负债规模年增速不超过5%的局面。

同时面临盈利迟滞和高负债的双重压力,富力地产开始收紧成本管控,2020上半年销售和行政开支减少9%,销售和行政开支占营业额的百分比从11.2%减少至9.9%,员工总数约 39244 人,较2019年底62305人大幅减少37%。

诸葛找房高级分析师陈霄对《中国企业报·青财经》表示,受到上半年疫情影响下盈利水平下滑,加之三道红线新规因素影响,富力地产面临着严重的降负债压力,积极开源节流,而人员的大幅减少或是富力地产精简组织架构,优化团队的举措,同时也不排除是在高负债压力下的选择。

免责声明和风险提示:本文是用户自行发布以及转载,不代表FX112任何观点,如有任何形式的转载请联系原作者。文章中的所有内容均不构成FX112任何的投资建议及意见、立场,请您根据自身评估做出理性决策。FX112仅提供网络存储空间服务,如文章侵犯到您的合法权利,请您联系FX112。