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恒大拉响房地产警报!

2020-09-24 17:33:04 48900

房地产其实是非常赚钱的行业,之前万科的董事郁亮曾说过,"我们也考虑过转型,只是没有找到更赚钱的行业"

不过这几年房地产行业的日子不太好过,前期大规模扩张杠杆加的太高,又碰上了融资的"三条红线"。

现在上面的定调又非常明确,"要控制杠杆风险","房住不炒"等一系列收紧信号.

A股上市公司中,中弘已经退市,泰禾也已经违约,还有一些包括华夏幸福在内的企业负债率已经超过了"三条红线"的标准线。

这个事情要从2016年深深房停牌说起,深深房是A股的上市公司,实际控制股东是深圳国资委,恒大在港股上市,实际控制人是许家印。

2016年,恒大与深深房签订重组上市的合作协议,深深房拟发行A股股份购买恒大地产100%的股权,恒大集团成为深深房的控股股东。

这样恒大就可以借着深深房的壳实现在A股上市了。大家都知道这几年A股虽然IPO很多,但是房企的IPO是一个都没让上。

但是深深房停牌4年了,这项重组计划依然还没有结果。

9月21日深深房公告,重组方案涉及国企改革,属于重大无先例事项,需要进一步沟通与论证。

估计在里面持股的股民也是非常着急的,毕竟一家公司停牌4年了还没有结果,资金也被占用了4年。

恒大也很着急,所以发了这份报告。

报告内,恒大指出了,如果本次重组失败的话可能会引发一系列系统性风险。包括:


1、公司资金链断裂

2、无法偿债导致金融系统风险

3、严重影响上下游企业正常经营

4、严重影响就业和社会稳定

5、引发楼盘业务维权

 

这一系列都说明,恒大的资金链问题可能比想象的更严重。

2020年的中报显示,恒大负债合计为19826.42亿元,逼近2万亿大关。

其中,非流动负债合计5060.01亿元,长期借款为4397.84亿元。流动负债合计为14766.41亿元,短期借款3956.87亿元。

恒大除了债务规模庞大,债务结构也非常不合理,一般来讲,房企的长短债比一般越大越好,而恒大短期债务占比之高行业罕见,短债占比47%,与长期债务基本持平。

因此恒大的短期偿债风险很高,经营风险陡增。

而从恒大内部向省政府的汇报文件看,实际情况还要糟糕,甚至存在系统性金融风险。

监管层最近出台的房企融资红线:

“剔除预收款后的资产负债率大于70%”
“净负债率大于100%”
“现金短债比小于1倍”

两相对照,恒大遇到的挑战远比三条红线全中来的严峻。 

根据恒大2019年年报,上述三个数据分别为:83%、159%和0.61,而2020年中报显示,上述三个数据迅速恶化为:85.28%、199.3%、0.36。

没错,恒大在经过上半年努力地降负债之后,各项数据反而进一步恶化了。

 

为什么会这样?

一是卖房无利润。

中报数据显示,今年上半年恒大合约销售额为3488.4亿元,较2019年同期增长23.8%;合约销售面积为3863.2万平方米,较2019年同期增长47.5%。

这个业绩是在2月中旬“75折网上卖房”的大甩卖下取得的,从销售数据看,平均售价同比下滑的厉害。

眼下为应对“三条红线”的融资监管新政和缺钱窘境,又祭出了“全国7折卖房”的营销老招。

不过,市场和消费者恐怕已经对此免疫。这种“自杀式”的打折甩卖,虽然一定程度上有助于销售回升,但有没有考虑过本已行业垫底、仅剩下5.5%的净利润率还能榨得出几两油来?

二是长期的低回款率造成造血能力低下。

恒大首席财务官潘大荣在年中会上介绍,上半年的销售回款率89.4%,同比2019年上半年的66.5%上升近23个百分点。

相比于碧桂园连年90%以上的回款率,恒大近年来的销售回款率低的吓人。

而即使是上半年的数据,也是存疑的,因为今年前4月的销售回款率也仅为83.8%,七月单月回款率竟然超过99%。 

正是抓销售不抓回款、为销售不顾利润的情况,形成了恒大资金流的恶性循环,导致恒大资金情况的不断恶化,进而导致自身造血能力严重不足。

而现在恒大集团已就重组回A问题向广东省政府求助了。也许从现在这个时间点开始,恒大将会成为一个标志性的事件。成为最近三年来真正意义上拉响房地产红色警报的第一枪~

 

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