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你想过吗,只靠租金,房东多少年能回本?

2019-12-10 18:14:33 38235
摘要:以年租金收回买房成本情况来看,厦门以89.6年高居榜首,深圳和北京分别为54.9年和54.3年,而哈尔滨只需24.9年。

诸葛找房近日发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》显示,以年租金收回买房成本情况来看,厦门以89.6年高居榜首,深圳和北京分别为54.9年和54.3年,而哈尔滨只需24.9年。

01

出租回本平均需47.7年

《报告》显示,在统计的50个全国大中城市中,平均租金回报率为2.2%,处于较低水平。而一线城市中的北京、深圳,租金回报率均仅为1.8%。

在50城中,租售比最高的是哈尔滨,租金回报率为4.0,租售比突破1:298,是唯一一个在国际租售比合理区间的城市。

如果以年租金收回买房成本来看,全国50大中城市平均需要47.7年。其中,厦门以89.6年高居榜首,排在第二位的石家庄为65.7年;一线城市中,北京、上海、广州和深圳分别为54.3年、49.8年、51.4年和54.9年;而排在最后一位的哈尔滨仅需要24.9年。

中国租金回报率我都不好意思说。”11月28日,一直认为中国房地产市场租金回报率水平偏低的SOHO中国董事长潘石屹表示。

美国办公楼租金回报率接近4%,纽约甚至达到5%~6%,而我国的租金回报率偏低,只能是先用低房租吸引顾客、日后再涨的策略。

02

租金回报率低

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。

1∶300~1∶200,这是国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比。而今年上半年,我国50个重点城市的租售比仅为1:592,远低于国际合理租售比区间水平。

整体来看,一线城市租金与房价差距最大,其次是三四线城市,二线城市的租金与房价差距最小。从变化上看,一线城市的租金回报率微升0.06个百分点,二线及三四线租金回报率均小幅下降。

《报告》显示,在统计的50个全国大中城市中,平均租金回报率为2.2%,处于较低水平。而一线城市中的北京、深圳,租金回报率均仅为1.8%。在50城中,租售比最高的是哈尔滨,租金回报率为4.0,租售比突破1:298,是唯一一个在国际租售比合理区间的城市。

从低租售比TOP10城市来看,大多分布在环渤海经济圈,如石家庄、北京、济南、天津。业内人士对此解释称,“这些城市受各种区域利好因素影响,投机性需求较高,房价涨幅快于租金涨幅,因此租售比相对较低。”

高租售比TOP10城市则主要聚集在东北区域,如哈尔滨、沈阳、长春、大连。这是因为近年来东北经济相对薄弱,对外来人口吸引力不强,房价处于相对低位。但东北省会城市对区域内务工人群的吸引力较强,租赁市场热度高,租金处于相对高位。

03

买房还是租房?

不过,不少购房者似乎对租金回报率并不是特别看重,而在意更多的是房产增值。

时牧(化名)在北京一家房地产公司工作,在父母资助下,租住房屋一年后他在昌平买下自己的首套房产。

“我是在2015年买的这套房子,当时均价不到3万元/平方米。2016年和2017年房价涨了不少,现在我们小区的单价接近4万元/平方米。”

几年时间,时牧的房子便增值100万元左右,这样来看,房租的确不能引起他的关注。

不仅仅是业主,楼盘销售人员也乐于向潜在购房者渲染楼盘的增值幅度。近期朋友圈中刮起了对比自己2017年和2019年变化的风潮,而不少楼盘项目的销售人员在向购房者推销房子时,更多会对比两年间水泥、钢材、土地等价格的上涨情况,意在告诉潜在购房者:房价仍在不断上涨。

根据房价和租金变动数据和身边实例简单计算不难发现,2013年前买房的人靠收租还能有得赚,2013-2015年间购入的房产租出去,大部分情况是不赚不亏。

过去,房价收益是业主们忍耐低房租收益率的主要原因。

但如今房价上涨的几大动力:城镇化红利、人口增长、棚改都在衰退,未来房子属性只会不断向居住靠拢,大涨的可能微乎其微。与此同时,对租金不利的因素却在不断扩大:人口进入负增长、城镇化接近尾声,需求增量将越来越少。

对房东而言,最怕的就是房屋空置,为避免空置期延长,不少房东都会降低房租。这对于早期买房的业主而言影响不大,但对于后买房的业主而言,收益将进一步被压缩。

所以,对以后买房的业主而言,成本降不下来,综合收益提不上去,市场已经不再具备滋生包租婆的条件。

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