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三线城市库存上升,原因何在,好事还是坏事?

谭浩俊 · 2019-11-17 09:19


【原创】三线城市库存上升,原因何在,好事还是坏事?

(非特别标注,文章皆为谭浩俊原创)

近日,国家金融与发展实验室发布的2019年三季度季报指出,前三季度三线城市住宅库存去化周期较2018年底有所上升,需要警惕三线城市住宅库存进入新一轮上升周期。报告指出,随着今年各地区棚改计划规模的大幅削减,三线城市房价涨幅明显回落。未来如果棚改货币化安置政策完全退出,作为棚改主要地区的三线城市很可能会因住房购买需求大幅下降使房价发生较大幅度下跌。

三线城市库存上升,原因何在,好事还是坏事?作为城市中间层的三线城市,既缺乏一、二线城市那样对住房的需求能力,没有大量新增人口支撑城市住房需求,难以形成有效的库存消化力量和新增住房吸纳能力,只能通过城市人口的自然增长和需求的缓慢增加,慢慢消化存量和补充增量,保持市场的相对平衡,避免出现新的库存,又比四线以下城市的消化力量稍强,具有一定的承载力,也可以消化一部分库存、吸纳一部分增量。因此,在去库存与增库存之间,一直比较纠结,也比较难以把握。

尤其值得关注的是,近几年来,三线城市普遍加大了棚改力度。一方面,是为了帮助中低收入阶层解决住房问题,给中低收入阶层一个温暖温馨的家,给中低收入阶层更多的呵护;另一方面,相当一部分城市的经济已被房地产所绑架,经济增长对房地产的依赖太强。一旦摆脱,经济增长就有可能出现问题。因此,必须通过稳定房地产投资的方式,稳定地方的经济增长。在这样的情况下,也就不可避免地会在库存消化并不理想的情况下,增加住房的供应量。一旦市场需求不稳定,或者萎缩,就必然带动库存的增加。

眼下出现的三线城市库存增加问题,就是供需失衡、需求量不足、供应量增加的结果,尤其面对房价有可能出现下跌,购房者等待观望情绪变浓,三线城市的市场需求量会进一步萎缩,由此带来的库存增加,也就很难避免。那么,对三线城市出现的库存新一轮上升问题,就必须引起高度重视。不然,会引发新的风险、产生新的矛盾。

三线城市库存上升,原因何在,好事还是坏事?

特别需要注意的是,在二线城市普遍以引进人才的方式稳定房地产的影响下,一些三线城市也出台了类似政策,且力度超过了二线城市。可是,此举对人才引进和库存消化并没有起到明显效果。相反,对依靠政策引进人才的过度乐观,又触动了一些地方的房地产投资情结,挂牌的土地开始增加,交易量也增多。在接下来的时间里,很有可能住房的供应量还会增加。那么,三线城市的库存状况会更加不令人乐观,会有一波比较明显的增加。

库存增加,对三线城市的房地产市场风险化解是非常不利的。不仅如此,三线城市的这种变化,会传递到四线及以下城市,会让四线城市等的库存也随之增加。尤其在实体企业普遍比较困难、经济增长压力很大的情况下,三线城市,也包括四线城市可能会更加注重房地产投资的拉动。因为,这些城市没有其他更多可以拉动经济增长的力量。如基建投资、交通投资等,都可能性不大,都会受制于地方负债规模较大、负债率较高而只能把希望寄托在房地产投资上。

这也意味着,以三线城市为主体的低层级城市,很有可能又将进入到一段风险积聚期,去库存难度加大、增库存可能增多、库存增加,同时,购房者却变得更加冷静和理智,形成此涨彼消的格局,而不是同涨同落。如果没有有效的需求做支撑,三线城市等的库存压力将很大,由此带来的影响也将很大。

三线城市库存上升,原因何在,好事还是坏事?

可能带来一些生机的是,开发企业已经启动降价促销手段,特别是恒大、碧桂园等大型开发企业,都在双十一期间有不少的降价促销举动。虽然尚没有形成全面降价的格局,但可以看得出,开发商的内心已经比较焦虑和恐惧、恐慌心情在多数开发商心里形成,都希望通过降价促销来回笼资金。不然,谁也无法保证,市场持续低迷下去,不会让他们出现资金链断裂现象。而今天的购房者,也似乎比以往任何时候都要冷静、都要理智,也都要理性,没有受开发商降价促销的影响就匆忙购房,而是继续等待观望。譬如双十一期间各电商平台推出的优惠房,成交情况就很不乐观,也从一个侧面说明,一般的降价促销,已经很难打动购房者,而必须有实实在在的、能够让他们动心的降价。如此,对库存增加的三线城市等,能否形成一次消化库存的机会,非常重要。不然,新一轮住房库存风险又将在三、四线城市、尤其是三线城市形成。

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