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布尔金融:今年的房地产市场,没有最难,只有更难。

2019-08-08 10:07:22布尔金融 lv Created with Sketch.
布尔金融综合报道,今年房地产市场一系列的变化,对房地产开发商来说,是十分焦虑的。

8月以来,多家房企发布了前7月销售数据,同比去年大丰收式的增长,今年明显放缓。三巨头中的恒大和碧桂园甚至出现了负增长。
 
以前大环境经济下行时,总是房地产大涨的时候,今年面对经济下行的压力,各类调控政策却毫不放松,而且明确指出“不能外将房地产作为短期刺激经济的手段”。
 
下半年,整体经济环境面临诸多不确定性,加之楼市消费端房贷利率有上调之势,让开发商的日子更不好过了。
 
整体而言,经过去年高达15万亿的销售高峰后,有业内人士预计,今年楼市将迎来负增长。
 
房企增速总体放缓
 
上半年,碧万恒三巨头中,碧桂园和恒大的销售全口径金额出现负增长,从去年分别增长38.2%和20%,跌落为-2.8%和-5.5%,销售金额为4485亿元和3258亿元。万科还维持着9.4%的增长,但也比去年12%的增长有所放缓,金额为3832万元。
 
据克而瑞数据,去年销售达到千亿的30家房企中,泰禾今年上半年增长为-35.4%,同去年上半年79.8%的增长相比不可同日而语。
 
另外,中国金茂和奥园去年上半年达到3位数的高增长,分别为174.3%和136.4%。今年同样急转直下,增速放缓到17.6%和33.8%,金额为927亿元和602亿元。
 
在30家千亿房企中,与去年增长动辄100%、平均增速超50%相比,今年上半年的增速无一家达到50%。
 
全国来看,据国家统计局数据,上半年商品房销售额增长只有5.6%,与2018年上半年13.2%相比,下降7.6%。商品房销售面积更是呈现负增长,为-1.8%。
 
与销售放缓同步,在拿地方面三巨头房企也明显放缓。
 
碧桂园近三年上半年的拿地情况都比较平稳,今年拿地金额增速从去年的1%略减少至0.65%,为1086亿元。万科今年上半年拿地明显放缓,拿地金额增速从去年的58.9%大幅降低至9.3%,为1030亿元。
 
恒大近三年上半年的拿地都在减少,从2017年、2018年上半年的642亿元、308亿元,减少到今年的281亿元。
 
融创、中海、新城控股、富力、金地、金茂等都还在积极拿地,但也有多家千亿房企减少拿地,包括保利、招商蛇口、世茂、旭辉等。
 
据中原地产数据,7月份房企拿地开始分化,拿地超过50亿的企业只有4家,分别为万科、中海、金茂、华侨城。
 
根据国家统计局数据,2018年新建商品房销售额达到了15万亿元的高峰。未来房地产或许很难再突破这个记录。
 
保利发展在年初的白皮书中提出,“房地产已进入峰值时代”。在15万亿的高位之后盘整,未来5—10年增量市场规模维持10万亿以上。
 
“房地产市场已接近天花板。” 7月28日,全国房地产商会联盟主席顾云昌在博鳌·21世纪房地产论坛上预测,2019年房地产将开始下行,新房销售额会出现负增长。
 
多重政策收紧
 
今年的房地产市场,没有最难,只有更难。2019年上半年已有291家房企破产,下半年的日子只会更难过。
 
最新政策对房地产毫不手软,多道“紧箍咒”齐发。即使经济下行压力大,也丝毫没有放松的意思,坚持贯彻“房住不炒”。
 
虽然部分地方政府有借“一城一策”放开房地产政策的冲动,也被迅速遏制。
 
7月19日,开封发布取消新建商品房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。
 
开封取消“限售令”的消息点燃了不少开发商的小小希望。但一天后,开封就撤销了此决定。
 
在7月30日召开的政治局会议上,中央表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这意味着,开发商等待政策放松的期望也破灭了,下半年房地产政策依旧收紧。
 
此前,银保监会、发改委等已经陆续收紧房企信托、海外债券融资,房地产金融史无前例地严厉,6、7月房企融资急速下滑。
 
而作为房企最重要的资金来源之一,定金及预收账款、个贷也在收紧。7月29日,银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会指出“保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。”券商人士指出,这表示地产消费端融资收紧,房地产销售或将整体承压。
 
8月5日,人民币11年来首次跌破“7”关口引发热议,也被认为是房地产的利空。
 
 
当日,房地产指数下跌2.36%,百余家房地产股票下跌。奥园领跌达7.47%,宝龙、龙光、富力、佳兆业、建业的跌幅均达5%以上;碧桂园下跌3.35%、万科下跌3.57%、融创中国下跌4.9%、中国恒大跌3.18%。
 
中原地产指出,中国房价以前一直呈单边上涨,房产升值的空间很大。在人民币升值的数年里,住宅作为一种高价消费品,是许多投资人心中良好的投资品。出于对人民币和房产升值的预期,投资资金会大量流入我国房地产市场。
 
但如今人民币贬值和今年房地产市场出现的变化,将会影响部分购房投资,这让房企在销售方面的压力增大。
 
一度高负债运转的房企,如今面临着国内政策的多重收紧,国外融资成本升高,再融资困难,市场销售承压等多重影响。世联行指出,一些房企如泰禾、新城、华侨城等已开始抛售项目“断臂求生”,下半年不排除有更多的房企陷于流动性风险。

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