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中国住宅均价涨幅今年料收窄至个位数 投资增速降至约3%

2017-03-01 17:41:29 986
摘要:在中央防范金融风险、抑制资产泡沫的主基调下,今年中国房地产市场的政策环境偏紧,尤其体现在信贷、融资条件的边际收紧。

在中央防范金融风险、抑制资产泡沫的主基调下,今年中国房地产市场的政策环境偏紧,尤其体现在信贷、融资条件的边际收紧。全国住宅均价涨幅将从去年的两位数逐步收窄,上半年末预计回落至5%左右,到年底续降至近持平水准。


受访者指出,楼市成交下滑以及房企融资条件趋紧,将限制房地产开发投资增速,而严格土地融资规定,也将让去年炙热的土地市场降温;不过热点地区土地仍继续受追捧,调整幅度有限。


11家接受调查的中外机构对全国住宅均价的预估中值显示,今年房价仍将上涨但涨幅收窄,上半年末涨幅为5%,到年底缩窄至2%。有三家机构预计上半年房价持平,一家机构预计下跌,预测区间从-5%到8%不等;全年房价有三家预计会下跌。


此次调查在2月20-27日进行,多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价指数。上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅,年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。


“房价涨幅放缓、总体收窄是贯穿2017年全年主要趋势。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,其中在行政化“去火”措施,以及财政金融手段的管控下,一线和热点二线城市房价同环比涨幅将明显缩窄;而三线城市在相对宽松的环境中继续去库存任务,房价涨幅可能稍有改善但也会受到风向标城市影响。


受访者指出,受调控影响需求回落,但同时供给也在减少,尤其是土地供应下降推高了房价上涨预期,而资金面虽边际收紧但总体仍处于一定水准,意味着今年房价仍有上涨动力;另一方面,一二线热点城市房价涨幅将明显收窄或下跌,未受调控的三四线城市还面临去库存任务,房价即使上涨也涨幅有限,加之去年下半年基数抬高,整体房价涨幅将逐渐缩窄。


链家研究院研究员许小乐表示,目前信贷在持续收紧的通道中,抑制资产泡沫、促进资金“脱虚向实”是大趋势所在,随着国家对房价涨幅过快城市的信贷收缩和限购限贷的进一步收紧,全国整体市场房价上涨的动力有明显减弱。其中,一线和重点二线城市有较强的自住基础、且供需矛盾长期存在,预计2017年以稳定为主。


最新2017年住宅均价变动的预测值,与去年9月进行的前次调查结果一致。国家统计局数据显示,去年12月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比上涨12.4%,今年1月涨幅稍回落至12.2%。


去年房地产销售爆发也将房地产开发投资增速从1%推高到6.9%,但随着政策的收紧,几乎所有受访者都预计今年投资增速将回落,13位受访者的预估中值为3%,预估最高值为持平于去年增速,有三位预计零增长,为最低值。


广发证券首席宏观分析师郭磊认为,由于城市化进程仍在继续,加上新房库存较低,房地产投资仍会维持一定自然增速。2017年在融资条件约束和需求端调控背景下,可能会回落至4-5%。


对于去年炙热的土地市场,近七成受访者认为,随着房企融资条件收紧和土地出让方式更改,今年土地市场会降温,体现在“地王”减少、土地成交面积、金额下降等;其他受访者则强调一线和部分二线的土地(尤其是住宅地块)仍是优质稀缺资源,热度很难降下来。


“热度将会有所缓解,”链家的许小乐指出,一方面房企融资渠道在持续收紧;另一方面为了减少“地王”频出对市场的影响,除了正常“招拍挂”价高者得的土地拍卖方式外,“限房价竞地价”等手段的推出也一定程度上有利于调节土地市场的温度,但大型房企仍然会在核心城市争夺土地市场。


**信贷条件从紧**
受访者认为,在中央将防范金融风险列为经济工作重点的情况下,今年房地产信贷、融资从紧在意料之中,从目前市场情况看,房价涨势放缓但趋势仍待巩固,不排除“因城施策”进一步收紧的可能。


链家许小乐称,2016年以来的这波房地产热潮在带动成交量价齐涨的同时,也推动了市场的看涨预期,并且这个预期范围之广、力度之强是比较罕见的。这种情况下市场对于调控政策的消化期越来越短,抑制房价的过快上涨和资产泡沫的累积需要长期的持续性调控政策,因此预计针对房企和个体购房人的信贷或融资渠道在2017年会持续收紧。


在具体收紧方式上,交通银行的夏丹表示,针对买房人,监管部门可能加强对按揭贷款的窗口指导,清查各种个人信贷创新办法;银行不仅严把准入审核,拉长贷款发放周期,从总量上也可能采取缩小或严控房贷规模和增速、提高贷款利率的办法,对非普通或改善性住房从严确定其首付比例和利率。


针对开发商,银行普遍在严控开发贷和名单制管理的基础上继续压降,各类违规资金进入房地产领域的渠道也已逐渐被堵上,房企发债等其他渠道可能继续收紧,融资成本将会明显提高。
中国房地产市场进入“白银时代”后,地区分化明显,具体到地区楼市预测,受访者差异较大,当被问及2017年有哪些城市房价仍可能有较大涨幅,他们提到的城市包括:一线城市及周边地区、部分人口净流入的二线城市,如武汉、重庆、成都等。但13位受访者中有五位预计不会有城市出现较大房价涨幅。


在“个别去年价格涨幅过快的城市是否面临严重下行风险”问题上,受访者观点呈对半分,一半认为不会有严重下行风险,主要理由是去年的热点城市有基本面支撑、投资渠道仍有限等;另一半认为会有严重下行风险,他们提及的城市包括无锡、郑州、苏州、合肥等。


对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时,13家接受调查的分析机构给出7的预估中值,认为超过合适水平,预测区间为6-9,前次调查中值为8,接近“房价极度高估”。

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